Canone Concordato - NEWS

 

Il contratto di locazione a canone concordato

di IMMOBILIARE BROKERHOUSE

L'AGENZIA IMMOBILIRE BROKERHOUSE È SPECIALIZZATA IN QUESTO TIPO DI CONTRATTO - SIA PER COMPILAZIONE, LA STIPULA 
SIA X L'APPROVAZIONE DA PARTE DEL Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti

Nel contratto "a canone concordato" il corrispettivo è regolato in Accordi Territoriali stipulati tra le Organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.

Come previsto dal comma 3 art. 2 della L.431/98 “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le Organizzazioni della proprietà edilizia e le Organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, 

provvedono a convocare le predette Organizzazioni  

 I medesimi accordi sono depositati, a cura delle Organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata”.

Il contratto di locazione a canone concordato permette di locare un immobile a uso abitativo per la durata minima di tre anni, prorogabile per altri due. Ma quali sono gli aspetti di questa tipologia contrattuale che destano maggiore interesse? Nel caso si decida di optare per questa formula, cosa è necessario sapere? Cosa, invece, è bene evitare?

Perché la locazione a canone concordato suscita interesse

“La locazione a canone concordato desta interesse principalmente per due ragioni: una riguarda la possibilità di ridurre la durata minima della locazione e l’altra le agevolazioni fiscali.

In merito alla durata, per il proprietario, il locatore, è interessante sapere di poter rientrare in possesso dell’unità abitativa in tempi più brevi rispetto alla norma. Anziché i classici 4+4, le locazioni a canone concordato offrono diverse tipologie con durate minime inferiori: 3+2 per le esigenze abitative ordinarie; i 31 giorni per i contratti transitori, che arrivano al massimo a 18 mesi; i contratti per studenti, che hanno una durata minima di 6 mesi + 6 mesi e una durata massima di 3 anni + 3 anni. Queste sono le tre tipologie di locazione a canone concordato che si possono stipulare in tutti i Comuni italiani (quelli per studenti si possono stipulare nei Comuni che ospitano le sedi di studio e in quelli confinanti) e che, nel caso in cui il Comune rientri tra quelli 'con carenze di disponibilità abitative', comportano particolari agevolazioni fiscali.

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, se con il contratto a canone libero (4+4) la tassazione Irpef o Ires è piena e l’Imu non ha alcuna riduzione (optando per la cedolare secca, l’aliquota è al 21%), con il contratto a canone concordato nei Comuni sopra citati la tassazione ordinaria (Irpef o Ires), nonché l’imposta di registro, hanno una riduzione del 30% e l’Imu ha una riduzione del 25% (salve ulteriori riduzioni deliberate dal Comune). In più, optando per la cedolare secca l’aliquota è pari al 10%”.

In Italia dove è possibile stipulare contratti a canone concordato?

“Quelli per esigenze abitative ordinarie si possono stipulare in tutti i Comuni, ma nel nostro Paese le regole del canone concordato vigono a macchia di leopardo e non sono uniformi su tutto il territorio nazionale.

Non è il Comune che stabilisce le regole, bensì è una normativa nazionale,

predisposta dall’Autorità statale che ha le competenze sulle politiche abitative, ovvero il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che stabilisce le regole 'generali', mentre le regole specifiche per il singolo Comune si trovano nei singoli Accordi Territoriali, che però non sono stipulati dal Comune, ma sono stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia, come la nostra, e le organizzazioni dell’inquilinato. C’è, dunque, un tavolo sul quale si contrappongono questi due interessi, che trovano una sintesi in quello che poi si chiama Accordo Territoriale, il quale viene depositato al Comune e alla Regione.

Il Comune a volte non entra in alcun modo nel confronto, perché non convoca le organizzazioni, che hanno la facoltà prevista dalla legge di autoconvocarsi; quando invece è il Comune a convocare le organizzazioni entra in modo 'concreto' nella contrattazione in linea di massima solo se attribuisce ulteriori agevolazioni, ad esempio sull’Imu, rispetto a quelle previste dalla normativa statale”.

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Quali sono le problematiche di questa tipologia contrattuale?

“Uno degli svantaggi sta nel fatto che nei contratti a canone concordato vige la compressione dell’autonomia negoziale delle parti.

Quindi, mentre nei canoni liberi il contratto si può personalizzare e adattare al singolo caso specifico inserendo qualsiasi tipo di clausola (che ovviamente non sia vietata dalla legge), nei contratti a canone concordato questo non è possibile, perché i testi sono stati studiati in sede di Convenzione nazionale, la quale contiene in allegato i testi contrattuali da utilizzare per le tre diverse tipologie, testi che sono stati recepiti dal Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017.

Nei contratti a canone concordato, quindi, i testi sono già predisposti. Non è possibile inserire nuovi obblighi, nuovi divieti, clausole risolutive espresse e così via. Si tratta di una struttura 'chiusa' al 90 per cento: come statuito dalla Cassazione, lo scostamento dai testi in allegato al Decreto può riguardare soltanto obbligazioni accessorie o aspetti marginali delle obbligazioni principali, in modo da non alterare l’assetto degli interessi quale precostituito nel contratto-tipo.

L’altro svantaggio, se così vogliamo chiamarlo, è il calcolo del canone, che deve essere compreso tra un minimo e un massimo entro una fascia di oscillazione da individuare secondo criteri riportati nei singoli accordi territoriali. Questo vuol dire che nei Comuni dove l’accordo territoriale è stato fatto bene e i canoni sono appetibili, l’interesse per questa tipologia di contratto è elevata; dove invece i canoni non risultano convenienti, l’interesse per questa tipologia di contratto è minima.

A tal proposito, possiamo affermare che i due Accordi Territoriali vigenti contemporaneamente a Roma sono stati fatti con criteri di calcolo dei canoni adatti, che li rendono comunque appetibili, di conseguenza abbiamo avuto moltissimi immobili messi sul mercato in locazione a canone concordato, con vantaggi di gettito per l’Erario; in altri Comuni, come ad esempio a Milano, i proprietari non ritengono conveniente locare a canone concordato per via di canoni esageratamente bassi. E’ importante trovare un giusto equilibrio tra il funzionamento dell’accordo territoriale e le tutele legate al canone, che deve essere comunque più basso del canone libero”.

Quali sono invece i vantaggi?

“Sostanzialmente, quando si parla dei vantaggi, si fa riferimento alle agevolazioni fiscali e alla durata minima del contratto. Ma, come abbiamo detto, il vantaggio dipende anche dal fatto se nel territorio vige un accordo territoriale conveniente o meno per chi ha la disponibilità degli immobili e li vuole mettere in locazione.

Non bisogna dimenticare poi che anche per il conduttore ci sono delle agevolazioni fiscali. 

Ad esempio, i conduttori di contratti a canone concordato che destinano l’alloggio ad abitazione principale hanno diritto a una detrazione Irpef pari a 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro, e a una detrazione Irpef pari a 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro. Stipulando un canone libero anziché un canone concordato, la prima detrazione scende a 300 euro e la seconda a 150 euro”.

Quali sono le modalità di accordo tra proprietari e inquilini?

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“Per stipulare un canone concordato si possono utilizzare due diverse modalità. La prima – più rara – si chiama 'contratto assistito' e prevede che venga materialmente redatto dall’organizzazione del locatore e da quella del conduttore e sottoscritto anche dalle suddette organizzazioni sindacali. Questo contratto dal punto di vista normativo nasce già 'perfetto' e quindi necessita di avere solo una 'scheda calcolo canone' che viene rilasciata dalle organizzazioni e costituisce parte integrante del contratto.

Il contratto che si usa nella pratica quotidiana si chiama invece 'contratto non assistito', il che non vuol dire che non possa esserci consulenza da parte dell'organizzazione sindacale, ma non è tecnicamente un’assistenza alla stipula. In questo caso, il contratto viene stipulato dalle parti, locatore e conduttore; le organizzazioni, salvo nel caso rarissimo in cui l’accordo territoriale lo preveda, non mettono timbri o firme sul contratto, perché non è stato redatto dalle organizzazioni, ma dalle parti.

Nella pratica, nel caso del 'contratto non assistito', la parte che ha più interesse – in linea di massima il locatore - si deve rivolgere all’organizzazione a cui aderisce (dovrebbe rivolgersi ad una delle organizzazioni sindacali della proprietà edilizia, che a livello nazionale sono otto) e richiedere l’attestazione di rispondenza, che è obbligatoria.

A quel punto l’organizzazione esamina il contratto dal punto di vista normativo e dal punto di vista economico. L’attestazione, infatti, è un documento che attesta la rispondenza all’accordo territoriale sia della parte normativa sia di quella economica del contratto. Questa attestazione attribuisce le agevolazioni fiscali e nell’emetterla le organizzazioni si assumono anche una responsabilità erariale. Una volta ottenuta l’attestazione, il contratto si può registrare”.

Quale consiglio può dare a chi vuole optare per una locazione a canone concordato?

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“Il consiglio a un proprietario immobiliare che si accinge a locare a canone concordato è quello di approcciarsi a una delle organizzazioni della proprietà edilizia e chiedere istruzioni prima di fare qualunque altra cosa. 

L’organizzazione fornirà i testi di contratto da utilizzare, spiegherà cosa bisogna evitare e cosa invece si può fare, rilascerà un pre-calcolo del canone ammissibile, in modo tale da stipulare un contratto con un canone corretto e che dunque possa essere attestato”.

Cosa è necessario sapere prima di stipulare un contratto di locazione a canone concordato?

“Il proprietario deve innanzitutto decidere quale accordo territoriale utilizzare, se nel proprio Comune ne vigono più di uno in contemporanea, come ad esempio a Roma e a Bergamo. In questi casi, valuterà quello che si adatta meglio alle caratteristiche oggettive del proprio immobile, che devono essere dichiarate all’organizzazione sotto la sua responsabilità, come previsto dal decreto interministeriale. Una volta deciso quale accordo utilizzare, il proprietario deve rivolgersi ad una tra le organizzazioni che hanno stipulato quell’accordo.

L’organizzazione a quel punto fornisce le istruzioni e la modulistica necessaria, il testo di contratto da utilizzare, che deve essere personalizzato inserendo i dati anagrafici, i dati dell’immobile, qualche clausola aggiuntiva ove congrua, eventuali garanzie o fideiussioni di terzi, se ne esistono. Qualche piccola modifica, come anzi detto, può essere operata, ma il contratto non deve essere stravolto, altrimenti perde la rispondenza normativa e non può essere attestato. Della registrazione se ne può occupare l’organizzazione oppure direttamente il locatore. Quello che è obbligatorio per il locatore richiedere all’organizzazione è l’attestazione”.

C’è un aspetto al quale bisogna prestare particolare attenzione?

“La massima attenzione deve essere prestata ai contratti transitori, dal momento che non è assolutamente vero che il contratto è 'transitorio' perché così hanno deciso le parti.

Per poter locare con un contratto transitorio, che quindi dura al massimo diciotto mesi e quando cessa non può essere rinnovato, è necessario che ci sia un’esigenza di transitorietà tra quelle indicate nell’accordo territoriale, che ci sia documentazione giustificativa di queste esigenze, che deve obbligatoriamente essere allegata al contratto, oltre al fatto che l’esigenza deve essere indicata nel contratto stesso.

Quindi, laddove l’esigenza sia verificata e documentata il contratto transitorio si può stipulare, altrimenti non si può stipulare o comunque, nel caso l’esigenza ci sia, ma non sia facilmente documentabile, bisogna ricorrere ad assistenza bilaterale, quindi in linea di massima ad un contratto assistito. Ma, soprattutto, il decreto prevede una sanzione importante per chi stipula un contratto transitorio senza rispettare le regole, ossia una conversione in un abitativo 4+4 a canone libero, con la perdita delle agevolazioni fiscali, la durata che diventa di otto anni, il possibile svincolo da parte del garante/fideiussore.

Non solo: il locatore potrebbe addirittura essere condannato alla rifusione al conduttore dell’importo di canone percepito in più, perché il contratto transitorio, nel calcolo del canone, può avere degli incrementi che vanno anche fino al 20%. Quindi, laddove il contratto sia stato stipulato in modo non corretto, il locatore viene condannato a restituire l’indebito percepito. Si tratta di un contratto particolare al quale purtroppo le persone si approcciano con spaventosa leggerezza”.

Cosa, infine, non si dovrebbe fare?

“So di affermare qualcosa di non 'politically correct', ma una delle prime cose che mi vengono in mente è quella che se si vuole locare a canone concordato non ci si dovrebbe rivolgere ad un Caf per la stipula e l’attestazione. Ovviamente va bene per la successiva registrazione.

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Il locatore pensa, generalmente, che sia il Caf che emette l’attestazione. Le attestazioni, al contrario, sono emesse dalle organizzazioni della proprietà edilizia o dell’inquilinato che hanno stipulato l’accordo territoriale. A sua volta, quindi, il Caf deve passare l’intera pratica a una delle organizzazioni che può emettere l’attestazione, con un’interposizione che a volte può creare problemi. Questo perché è chiaro che un Caf che segue moltissime tipologie di pratiche differenti può non accorgersi che, a mero titolo di esempio, la clausola della garanzia non ha riportato l’importo massimo garantito e quindi è nulla, oppure che è stata introdotta una clausola risolutiva espressa e così via.

Per di più, ci sono casi in cui il Caf, il cui cliente è il proprietario immobiliare, passa la pratica ad un'organizzazione sindacale dell’inquilinato, il che, anche se non rende invalida l’attestazione, certamente potrebbe dare un diverso taglio alla tutela del locatore e in ogni caso quest’ultimo andrebbe previamente informato di questa particolarità”.

LOCAZIONI :RINNOVO E DISDETTA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

 IL RINNOVO E LA DISDETTA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

Alla prima scadenza del contratto di locazione abitativo, cioè dopo 4 anni, o dopo tre anni nel caso di canone convenzionato, 

il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con avviso di almeno sei mesi. Il diniego alla prima scadenza è però possibile solo per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

La disdetta del contratto di locazione abitativo alla prima scadenza è quindi limitata solo a queste ipotesi. Inoltre, nella lettera di disdetta dovrà essere specificato, a pena di nullità, il motivo che giustifica la disdetta.

Nel caso il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio per un uso illeggittimo della facoltà di disdetta al primo rinnovo, il locatore è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore, non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Invece, nel caso il locatore abbia usufruito del diritto di disdetta al primo rinnovo, ma non abbia adibito l'immobile agli usi per i quali ha esercitato tale diritto (punti a-g), il conduttore ha diritto al ripristino dei rapporti di locazione o ad un equo risarcimento.

Diversamente, al conduttore è permesso recedere dal contratto in qualsiasi momento, purchè ricorrano gravi motivi e dia comunicazione al locatore con preavviso di almeno 6 mesi. Questo vuol dire che il conduttore può recedere dal contratto anche antecedentemente alla prima scadenza, con la sola motivazione di gravi motivi, che vengono definiti come fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto di locazione, che rendono gravosa la prosecuzione del rapporto locativo (come ad esempio la crescita del nucleo familiare).

Al secondo rinnovo, ciascuna delle parti ha diritto di chiedere la prosecuzione del contratto a nuove condizioni o di rinunciarvi, comunicando la disdetta con lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. A sua volta, l'altra parte, deve rispondere entro 60 gg dalla data di ricezione, proponendo un accordo alle proprie condizioni. In mancanza di risposta, o se non si raggiunge un accordo tra le parti, il contratto di locazione abitativo scadrà al termine della durata prevista.

In mancanza di disdetta nei tempi previsti il contratto è rinnovato automaticamente, alle medesime condizioni perviste dall'originario accordo.

In questa sezione potete trovare gli articoli sul contratto di locazione abitativo, sul regime contrattuale della locazione abitativa, sul canone di locazione e sul rinnovo e disdetta della locazione.

Cedolare secca
sugli affitti: cos’è e come funziona

Nel mondo dei contratti di locazione, si sente spesso parlare di cedolare secca. Ma che cos’è la cedolare secca sugli affitti e come si applica ai contratti di locazione? Scopriamo di più in questo articolo.

Molti contratti di locazione offrono la possibilità di applicare la cosiddetta “cedolare secca”, ovvero un’agevolazione fiscale di cui possono beneficiare il locatore, ovvero la persona che mette a disposizione l’immobile, e il conduttore. Scopriamo cos’è la cedolare secca sugli affitti di casa e come funziona.

Cos’è la cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca sugli affitti è un regime di tassazione facoltativo che è possibile scegliere se applicare alla locazione al momento di stipula del contratto tra locatore e conduttore. In particolare, si concretizza a seguito del pagamento di un’imposta che va a sostituire quella dell’IRPEF e quelle addizionali e di reddito.

Possono beneficiare della cedolare secca tutti coloro che possiedono redditi da locazione: i proprietari di un’abitazione oppure persone che godono di diritti reali di godimento su unità immobiliari. In particolare, l’agevolazione della cedolare secca si applica sui contratti di locazione ad uso abitativoper persone fisiche. Sono incluse anche le locazioni brevi, che hanno cioè una durata inferiore a 30 giorni. È possibile optare per la cedolare secca nel momento della stipula e registrazione del contratto di affitto, ma anche negli anni successivi per gli affitti pluriennali.

In caso di contratto d’affitto con cedolare secca, i vantaggi di cui l’inquilino e il locatore possono beneficiare sono numerosi. Nello specifico, infatti, la cedolare secca:

sostituisce il pagamento dell’imposta di bollo;

sostituisce il pagamento dell’imposta di registro del contratto di affitto;

ha una percentuale fissa che ignora la possibilità di fare cumulo con altri redditi.

Sempre in materia di cedolare secca sugli affitti, è importante sapere che questo regime non sostituisce l’imposta di registro necessaria per la cessione del contratto di locazione e che non permette di modificare il canone di affitto per l’intera durata del contratto di locazione.

Contratto di affitto con cedolare secca: come funziona

Una volta scelto il modello di contratto di locazione da compilare, sottoscrivere e registrare, è possibile decidere se applicare il regime fiscale della cedolare secca. Per registrare un contratto di affitto con cedolare secca è necessario che l’immobile non rientri nelle categorie catastali dall’A/1 all’A/11 (esclusa la A/10).

La scelta della cedolare secca deve essere esplicitata nel modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, in fase di stipula del contratto di locazione. Nel caso in cui il contratto di affitto fosse già attivo, allora la condizione da rispettare sarà la comunicazione tempestiva all’inquilino del cambio di regime tramite il modello 69. In caso di contratto con cedolare secca per affitti brevi, non essendo obbligatoria la registrazione, è possibile aderire al regime indicando l’opzione cedolare secca nel 730.

Il regime della cedolare secca sugli affitti mantiene la sua validità per l’intera durata della locazione e può essere revocata entro massimo 30 giorni dalla scadenza, sostenendo il pagamento dell’imposta di registro. Il limite di 30 giorni prima della scadenza del contratto vale anche in caso di proroga del contratto, con conseguente conferma della cedolare secca.

Per un contratto con cedolare secca, quanto si paga? L’imposta sostitutiva viene calcolata applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo. Nel caso di canone concordato, invece, la tassazione è pari al 10% nei Comuni con bassa disponibilità abitativa e nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Il pagamento dell’imposta può avvenire in una singola rata oppure in due rate. Quando si paga la cedolare secca? Nel caso si opti per la rata singola, prima del 30 novembre; se, invece, si opta per il pagamento dilazionato in due rate, prima del 30 giugno e prima del 30 novembre.

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Cosa comporta la cedolare secca per l’inquilino?

I vantaggi di un contratto di affitto con cedolare secca per l’inquilino sono il risparmio sulle spese delle imposte di bollo e di registro e l’invariabilità del prezzo del canone di locazione.

Perché non conviene la cedolare secca?

Il regime della cedolare secca risulta non conveniente nel caso in cui si verifichi un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e non si possiedano ulteriori redditi oltre a quelli derivanti dall’affitto di uno o più immobili.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

I vantaggi della cedolare secca riguardano l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo, delle spese di registrazione del contratto e l’immutabilità del prezzo del canone di affitto.

Quando si applica la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è applicabile sugli affitti di immobili ad uso abitativo per persone fisiche: proprietario e inquilino devono agire al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.