Successioni e Donazioni dal 1º gennaio 2025 - AGGIORNAMENTI 2025 !!

 

Successioni e donazioni dal 1º gennaio 2025 
NUOVA NORMATIVA

Cosa cambia nel 2025 per le donazioni e le successioni?

Dal 1° gennaio 2025 sono state introdotte varie novità in materia di donazioni e successioni con funzione di semplificazione, certezza del diritto e razionalizzazione. 

In particolare:

1. per il calcolo dell’imposta di successione si considera solamente il valore di quanto ricevuto per successione a causa di morte e diventa irrilevante se lo stesso soggetto ha già ricevuto donazioni dal defunto;
2. la dichiarazione di successione diventa un adempimento fiscale unico, avendo il contribuente il compito di autoliquidare tutte le imposte e tasse dovute, inclusa l’imposta di successione;
3. sono previste nuove norme per la tassazione del trust

Come cambiano le franchigie e le aliquote?

Le aliquote e le franchigie non cambiano e come già previsto dalla precedente normativa l’imposta di donazione/successione

• per coniuge, discendenti e genitori non è dovuta fino ad 1 milione di euro ed oltre tale importo è pari al 4%;
• per fratelli o sorelle non è dovuta fino a 100.000 euro ed oltre tale importo è pari al 6%;
• per altri parenti fino al quarto grado (es. i cugini) e per affini in linea collaterale fino al terzo grado (es. zio del proprio coniuge) è pari al 6% per l’intero importo;
• per tutti gli altri soggetti è pari al 8% per l’intero importo.

L'attuale normativa consente al coniuge, ai discendenti ed ai genitori di ricevere fino ad 1 milione di Euro per donazione e fino ad 1 milione di Euro per successione, ed ai fratelli e sorelle possono ricevere fino a 100.000 euro per donazione e fino a 100.000 euro per successione, senza dover pagare nè l’imposta di successione nè quella di donazione. 

A differenza di quanto previsto in passato, per verificare se opera l’esenzione dall’imposta di successione quindi diventa irrilevante se un soggetto beneficiato per successione a causa di morte ha già ricevuto donazioni dallo stesso defunto.

In cosa consiste il principio dell'autoliquidazione dell'imposta?

Sulla base di questo principio fiscale, il calcolo delle imposte è compiuto dallo stesso contribuente e non dall’Amministrazione Finanziaria, che conserva però un potere di controllo successivo. 

L’autoliquidazione consente di accelerare i tempi di riscossione delle imposte, ma comporta per il contribuente maggiori responsabilità, in quanto potrà subire sanzioni oltre che per il mancato pagamento delle imposte dovute, anche per errori commessi nel calcolo delle imposte pagate: per questa ragione è sempre consigliata l’assistenza fiscale di un professionista.

Come viene semplificata la dichiarazione di successione?

Per le successioni aperte a partire dal 1°gennaio 2025, la dichiarazione di successione diventa un adempimento fiscale telematico onnicomprensivo.

Il contribuente deve fornire nella dichiarazione di successione le informazioni richieste ai fini fiscali (relative al patrimonio ed alla composizione familiare del defunto) e deve autoliquidare tutte le imposte e tasse dovute per la successione.

Oltre alle imposte ipotecarie e catastali, ai bolli ed alla tassa catastale già autoliquidate sulla base della precedente normativa, da oggi è tenuto anche all’autoliquidazione dell’imposta di successione.

Diversamente dal passato, il contribuente non deve attendere che la liquidazione dell’imposta di successione sia eseguita dall’ Agenzia delle Entrate e notificata entro i successivi tre anni e può concludere tutto l’iter fiscale molto più rapidamente calcolando tutte le imposte dovute e pagandole in un’unica soluzione.

Sulla base dell’attuale normativa, ferma l’autoliquidazione di tutte le imposte, il contribuente può anche decidere di rinviare il pagamento della sola imposta di successione ad un momento successivo alla presentazione della dichiarazione di successione, purchè ciò avvenga entro 90 giorni dal termine di presentazione.

Altra innovazione riguarda la possibilità di indicare in un apposito quadro (EI) informazioni utili per facilitare le volture catastali. 

Come cambia la disciplina del trust?

Risolvendo una questione molto dibattuta in passato, oggi la legge prevede espressamente che il contribuente può decidere se pagare l’imposta di donazione in “in entrata” (al momento della costituzione del vincolo di trust) o “in uscita” (al momento in cui i beni sono trasferiti al beneficiario).

Se si decide di pagare l’imposta di donazione “in entrata” si avrà un esborso immediato, ma con la certezza delle norme fiscali applicabili, mentre al futuro trasferimento dei beni al beneficiario, sarà applicata un’imposta fissa. 

Diversamente, se si decide di pagare l’imposta fissa al momento della costituzione del bene in trust, per usufruire di un risparmio immediato, quando si procederà con il trasferimento dei beni al beneficiario dovrà essere pagata l’imposta di donazione “in uscita” sulla base della normativa che sarà vigente in quel momento e che potrà essere differente da quella attuale, eventualmente anche più gravosa.

Quali sono le imposte che gravano oggi sulla donazione di un immobile?

La donazione di un immobile comporta il pagamento di cinque voci/tributi. Oltre all’imposta di bollo fissa (230 Euro), infatti, sono dovute: 

1. l’imposta di donazione che è proporzionale al valore del bene donato e segue le stesse regole sopra esposte per il calcolo dell’imposta di successione;
2. le imposte ipotecaria e catastale, rispettivamente pari al 2% ed all’1% del valore catastale dell’immobile donato;
3. la tassa ipocatastale fissa necessaria per consentire la trascrizione e la voltura dell’atto (90 Euro).

Eccezionalmente, se il donatario può richiedere le agevolazioni prima casa, può beneficiare del pagamento delle sole imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di Euro 200 ciascuna.

L’imposta di donazione, invece, indipendentemente dalla richiesta di agevolazione prima casa, è sempre proporzionale, ma come avviene per l’imposta di successione si calcola in modo differente a seconda dei rapporti che intercorrono tra donante e donatario: l’imposta è più bassa se vi sono rapporti familiari tra donante e donatario, mentre l’aliquota è più elevata se la donazione è compiuta tra estranei. 

Come già precisato, poi, per le donazioni tra i familiari più stretti sono previste anche delle franchigie e quindi delle soglie sotto le quali opera una esenzione e l’imposta di donazione non è dovuta.

Usucapione di beni immobili: i requisiti e come funziona per la casa

Usucapione di beni immobili: 

i requisiti e come funziona per la casa  

L'usucapione di beni immobili permette di ottenerne la proprietà dopo 20 anni di uso continuativo, rispettando alcuni requisiti.

Come funziona l’usucapione per beni immobili e, soprattutto, quali requisiti sono necessari per ottenere la proprietà di una casa? Si tratta di curiosità certamente diffuse, in particolare fra coloro che da anni vivono e gestiscono abitazioni, o altri fabbricati, altrui. Si può davvero diventarne gli effettivi proprietari?

L’usucapione è un istituto giuridico che permette a un soggetto di diventare proprietario di un bene - mobile o immobile - semplicemente possedendolo per un periodo di tempo stabilito per legge. Conosciuto anche come prescrizione acquisitiva, poiché l’individuo acquisisce nel tempo un diritto di proprietà, per gli immobili prevede una durata di 20 anni di uso continuativo e pubblico affinché possa essere rivendicato. Come facile intuire, si tratta di un istituto complesso, per questo è utile vagliare l’opinione del notaio sull’acquisto per usucapione.

Cos’è l’usucapione per beni immobili?

Come già spiegato in apertura, l’usucapione è un istituto giuridico che permette a un individuo di diventare proprietario di un bene - in questo caso, immobile - possedendolo per un periodo di tempo previsto per legge.

Usucapione, chiavi di casa: Pexels

Regolamentato dagli articoli 1158 e successivi del Codice Civile, l’usucapione di fatto permette di acquisire un titolo di proprietà su un immobile a scapito del proprietario originale, senza che fra le parti venga posta in essere una compravendita. In altre parole, poiché chi si avvale dell’usucapione si è occupato del bene in modo continuativo ed esteso, ne può diventare il legittimo proprietario.

Non è però tutto, poiché tramite questo istituto chi viene riconosciuto come proprietario del bene immobile, gode anche:

• della mancata possibilità di opposizione da parte del proprietario iniziale;
• della mancata possibilità di opposizione da parte di soggetti terzi.

Ma esiste ancora l’usucapione? Questa modalità non è molto diffusa, poiché i requisiti di legge per accedervi sono decisamente rigidi, tuttavia risulta sempre più frequente per gli immobili intestati a defunti, sia in presenza che in assenza di eredi.

Naturalmente, per poter approfittare di questa possibilità è necessario soddisfare i requisiti previsti dal Codice Civile, così come rispettarne le rispettive modalità e tempistiche.

Quando scatta il diritto di usucapione?

Ma quali sono i requisiti per l’usucapione di un immobile? Non è infatti sufficiente abitarci, ma è necessario dimostrare che:

• il possesso sia continuo nel tempo, per i beni immobili non meno di 20 anni;
• il possesso sia ininterrotto, ovvero non vi siano dei periodi in cui non si ha effettivamente avuto il possesso dell’immobile;
• il possesso sia pacifico, cioè in assenza di abusi, violenze, minacce o qualsiasi altro mezzo che potrebbe aver inficiato la possibilità del primo proprietario di avvalersi del bene;
• il possesso sia pubblico, ovvero non deve avvenire di nascosto dal primo proprietario e deve essere noto a quante più persone possibili.

Non è però tutto, perché affinché l’usucapione possa essere esercitato è anche indispensabile dimostrare che:

• il soggetto richiedente voglia possedere l’immobile come se fosse il titolare;
• si tratti di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altri diritti reali, cioè non è possibile acquisire per usucapione diritti personali;
• lo stato della gestione e dell’uso dell’immobile permette al soggetto che ne beneficia di apparire come il titolare del diritto di proprietà.

È inoltre utile specificare che, in alcuni casi, è possibile approfittare dell’usucapione veloce: ad esempio, come previsto dall’articolo 1159 del Codice Civile, la durata si riduce a 10 anni per coloro che acquistano un immobile in buona fede da un soggetto non proprietario. 

Beni immobili e usucapione: un esempio

Come appare evidente, la disciplina sull’usucapione è decisamente complicata. Per questa ragione, può essere utile far ricorso a un esempio.

Si ipotizzi che un individuo trovi un’abitazione abbandonata e fatiscente. Incuriosito dalla costruzione, decide di stabilirvisi e di eseguire dei lavori di ristrutturazione sulla stessa, senza nascondere la propria attività a terzi. 

Ad esempio, il soggetto rende pubblicamente noto di aver preso dimora presso l’abitazione abbandonata o, ancora, vi invita altre persone per trascorrere del tempo insieme.

Ancora, l’individuo in questione si occupa anche della gestione dei rapporti con i vicini confinanti e, nonostante il proprietario iniziale sia a conoscenza della situazione, non interviene per ristabilire i suoi diritti di proprietà. Trascorsi 20 anni, il soggetto potrà avanzare la richiesta di usucapione.

Come appare evidente, il soggetto che ha deciso di stabilirsi nell’edificio fatiscente può dimostrare di avere esercitato un possesso continuo e ininterrotto, goduto non solo pacificamente - come dimostra il mancato intervento del proprietario a conoscenza dei fatti - ma anche in modo pubblico e manifesto.

Come si richiede l’usucapione

Analizzati i contesti di legge, come si richiede l’usucapione? In caso tutti i requisiti vengano soddisfatti, non esiste una procedura automatica per richiedere di acquisire la titolarità dell’immobile. È infatti necessario avviare una causa in Tribunale verso il proprietario iniziale del bene, con l’obbligo di dimostrare di avere tutti i requisiti necessari per poter usufruire dell’usucapione stesso.

Non è però tutto, perché il Decreto Legislativo 28 del 2010 ha introdotto la mediazione obbligatoria per l’usucapione: di conseguenza le parti, prima di finire in tribunale, dovranno tentare la carta di una conciliazione. Perciò:

• se le parti trovano un accordo, verrà redatto un verbale a testimonianza degli impegni pattuiti;
• se le parti non trovano un accordo, il mediatore presenta un verbale di mediazione negativa e, successivamente, viene avviata la causa in tribunale.

Come dimostrare l’usucapione di un immobile

Naturalmente, chi richiede l’usucapione di un bene immobile deve dimostrare di averne i requisiti. A questo scopo, l’orientamento più recente della giurisprudenza è considerare qualsiasi elemento di prova come valido. Ad esempio:

• ci si può avvalere di testimoni, pronti a confermare che per 20 anni si è gestito il possesso del bene in modo continuativo, pacifico e pubblico;
• si possono portare a suffragio della causa elementi che confermano il possesso esclusivo dell’immobile, come la sostituzione delle serrature, le ricevute dei lavori di ristrutturazione effettuati, l’implementazione di recinzioni o mura divisorie sul fondo che ospita l’immobile e molto altro ancora.

Usucapione, martello del giudice

Pexels

Data la complessità della fase di accertamento, è sempre utile affidarsi a professionisti esperti, quali avvocati specializzati in cause immobiliari. Ma, nei fatti, quando un’immobile diventa di proprietà per usucapione? Solo al termine della causa in tribunale, in caso il giudice decida di trasferire la suddetta proprietà dal titolare originario al richiedente.

Quando non è possibile l’usucapione sui beni immobili

Infine, è utile anche verificare i limiti dell’usucapione, ad esempio su quali tipologie di immobili o di relazioni questa possibilità non sia ammessa dalla legge. In linea generale, non è possibile procedere alla richiesta per:

• immobili sui quali vi sono diritti personali di godimento, come il diritto d’uso o di abitazione;
• beni immobili indisponibili dello Stato o degli Enti Pubblici, come ad esempio gli uffici scolastici o le caserme;
• beni immobili di enti religiosi o ecclesiastici;
• beni immobili appartenenti al demanio pubblico;
• immobili confiscati dallo Stato all’interno di procedimenti penali;
• immobili di interesse storico, artistico o archeologico.

Inoltre, una sentenza del Tribunale di Tivoli - la 326 del 2017 - nega la possibilità di richiedere l’usucapione di beni immobili tra parenti. Data questa considerazione, è lecito chiedersi: la successione blocca l’usucapione? No, l’avvio di una procedura di successione verso gli eredi non ferma la procedura di usucapione avviata da terzi, poiché non si tratta di una fattispecie prevista dal Codice Civile, nell’articolo 1165 e successivi.

Cos’è il diritto di superficie e come viene utilizzato:

Cos’è il diritto di superficie e come viene utilizzato:

L

’art. 952 c.c. reca la costituzione del diritto di superficie, un diritto reale di godimento che consente di costruire e mantenere una costruzione sul suolo altrui.

18 Aprile 2023

Cosa significa avere il diritto di superficie? Si tratta di un diritto reale di godimento che permette a un soggetto di edificare al di sopra o al di sotto di una proprietà altrui.

In altre parole, acquisire un diritto di superficie significa entrare in possesso solo della costruzione ma non del suolo. Solo i beni immobili possono essere oggetto di questo diritto.

Cerchiamo di capire meglio come funziona il diritto di superficie sancito dal Codice civile italiano.

La disciplina del diritto di superficie, appartenente al campo del diritto privato, è contenuta nel Codice civile, più precisamente negli articoli 952 c.c. e seguenti. Il diritto in questione è costituito da due comma che individuano due differenti tipologie di diritto di superficie:

Il diritto di costruire e mantenere la proprietà superficiaria;

il diritto di proprietà di una costruzione preesistente, acquistata separatamente rispetto al suolo.

Entrambe le fattispecie, all’art. 952 c.c., condividono le modalità di costituzione del diritto, ovvero:

• contratto;
  
• testamento;
• usucapione.

Ad ogni modo, i soggetti che desiderano beneficiare di una proprietà superficiaria, devono acquistare il diritto di superficie con atto notarile. In tale atto si sanciscono gli accordi tra proprietario e superficiario.

In alcuni casi, tuttavia, il diritto di superficie può essere costituito attraverso un provvedimento amministrativo, come nel caso della concessione edilizia. In ogni caso, la costituzione del diritto di superficie deve essere formalizzata in modo scritto e resa pubblica presso il registro immobiliare.

Diritto di superficie: un esempio concreto

Il proprietario del suolo ha a disposizione diverse opzioni che riguardano la cessione del diritto di superficie. Dal momento che il proprietario del suolo può trasferire il diritto di superficie al di sopra e al di sotto del suolo, l’ipotesi classica prevede la divisione dei due spazi e dei diritti ad essi attinenti a due soggetti diversi.

Il proprietario del suolo può costituire il diritto di superficie di una costruzione (edificata sul suolo) a un soggetto, e la proprietà del garage o struttura al di sotto del suolo ad un terzo. 

Un altro esempio di diritto di superficie può essere quello di un’azienda che potrebbe avere la necessità di costruire un edificio per ampliare le sue attività senza però acquisire anche la proprietà del suolo.

Ancora, un’altra forma di diritto di superficie potrebbe riguardare l’acquisizione di una costruzione preesistente da parte di un’azienda su un terreno di proprietà altrui.

Diritto di superficie e diritto di proprietà: le differenze

diritto di superficie

Il diritto di superficie e il diritto di proprietà sono due concetti giuridici differenti, ma spesso confusi tra loro. Il primo è un diritto reale limitato, che permette ad un soggetto di costruire o coltivare su un terreno che non gli appartiene per un determinato periodo di tempo e di acquistarne la proprietà superficiaria.

In genere la durata del diritto di superficie è di 99 anni, passibile di rinnovo per altri 99 anni. Il secondo, invece, è un diritto di godimento pieno assoluto sul bene immobile, che comporta la piena disponibilità e la possibilità di disporre del terreno in qualsiasi modo si desideri. 

La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, tuttavia, è possibile e rappresenta un passaggio importante che comporta l’estinzione del primo diritto e la nascita del secondo. In senso pratico, significa che il superficiario diventa pieno proprietario del terreno sul quale ha edificato o coltivato.

trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà

Ma quanto costa trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà? La risposta dipende da vari fattori, tra cui la situazione urbanistica del territorio e la valutazione del terreno stesso. In genere, il costo può essere elevato, ma per capire quanto vale il diritto di superficie, è necessario valutare attentamente i pro ed i contro di questa operazione.

I vantaggi della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sono la possibilità di vendere il terreno o di utilizzarlo come garanzia per un prestito. Ma l’acquisizione della piena proprietà del suolo oltreché della costruzione comporta anche degli svantaggi, come l’obbligo di pagare tasse e imposte.

Legge 167, edilizia convenzionata e diritto di superficie

La legge 167/1962 è una norma che ha introdotto in Italia la cosiddetta edilizia convenzionata, un sistema di incentivazione alla realizzazione di edifici a destinazione residenziale a prezzi contenuti e, pertanto, destinati a famiglie con redditi bassi o medi.

edificio residenziale

Il diritto di superficie può essere utilizzato come strumento per la realizzazione di edilizia convenzionata poiché consente ai proprietari del terreno di mettere a disposizione il suolo per la realizzazione di opere a destinazione residenziale.

Una volta terminati i lavori, le costruzioni possono diventare di proprietà dei concessionari del terreno, i quali si impegnano a vendere gli appartamenti a prezzi vantaggiosi per le famiglie a basso reddito.

Durata ed estinzione del diritto di superficie

Le regole del diritto privato sul diritto di superficie recano anche la durata ed il momento in cui il diritto si considera estinto.

In particolare, all’art. 953 c.c. si afferma che la durata del diritto di superficie può essere indeterminata o determinata (durata di 99 anni).

A tal riguardo, la trasformazione della proprietà superficiaria in proprietà piena può avvenire anche con l’istituto del “riscatto del diritto di superficie” con il quale alcuni Comuni concedono la modifica del diritto anche prima della scadenza dei 99 anni.

diritto di superficie durata

All’art. 954 c.c., invece, elenca le cause di estinzione del diritto di superficie, ovvero quando vi sono le seguenti situazioni:

• scadenza del termine per cui è stato concesso il diritto;
• compimento dell’opera o della coltura e, dunque, l’adempimento delle condizioni previste dal contratto di superficie;
• prescrizione per mancato uso del diritto;
• rinuncia volontaria del superficiario;
• revoca del proprietario;
• perdita della proprietà del fondo da parte del proprietario.

L'estinzione del diritto di superficie sull’immobile o sul sottosuolo comporta la cessazione dei diritti e delle obbligazioni tra il superficiario e il proprietario del terreno su cui estendeva il diritto. In sostanza, il titolare del diritto perde la facoltà di utilizzare il terreno ed il proprietario ne riacquista il pieno controllo.

Le imposte obbligatorie che riguardano il diritto di superficie

diritto di superficie imposte

Dopo la cessione del diritto di superficie e l’utilizzo da parte del titolare, quest’ultimo è tenuto a pagare delle imposte. In particolare, si tratta di:

• imposte di registro;
• imposta municipale sugli immobili (IMU).

Pertanto, prima di procedere con la costituzione del diritto di superficie, è necessario avere conoscenza dell’importo tassabile a seconda che si tratti di acquisizione del diritto da parte di una persona fisica o un’impresa.

Diritto di superficie su terreno agricolo e area demaniale

diritto di superficie terreno agricolo

Il diritto di superficie può essere costituito anche dai proprietari di terreni agricoli per un tempo determinato.

Quando l’oggetto del diritto di superficie è un terreno agricolo, è possibile che il superficiario desideri sfruttare il terreno per installare un impianto fotovoltaico.

In questo caso, il titolare del diritto di superficie sarà soggetto al pagamento della tassazione sul fotovoltaico per diritto di superficie. Più nello specifico si tratta di un’imposta di registro, la cui aliquota specifica è fissata all’8%.

tassazione fotovoltaico diritto di superficie

È anche possibile acquisire il diritto di superficie su area demaniale e dunque su un bene destinato all’uso gratuito dei cittadini. La costituzione di tale diritto consente di occupare l’area dietro il pagamento di un canone. È il caso, ad esempio, delle concessioni marittime per la realizzazione di lidi privati.

Cosa fare in caso di servitù di passaggio

Se si possiede un diritto di superficie su un terreno ma è presente una servitù di passaggio che consente ad altri soggetti di attraversarlo per accedere ad altre proprietà, è importante conoscere i propri diritti e doveri in materia.

servitù di passaggio

In primo luogo, è necessario verificare che la servitù di passaggio sia effettivamente legittima e costituita in modo corretto.

Nel caso in cui si riscontrassero irregolarità, si potrebbe ottenere la rimozione. Nel caso in cui la servitù sia completamente legittima, il proprietario del terreno potrebbe richiedere un indennizzo per il suo utilizzo.

Tuttavia, se il diritto di superficie è stato costituito successivamente alla servitù di passaggio, il proprietario del terreno potrebbe essere obbligato a consentire il passaggio gratuito ai soggetti aventi diritto sulla servitù.

Per evitare problemi di ogni sorta, è possibile individuare un accordo tra il titolare del diritto di superficie ed il proprietario della servitù nei casi di servitù volontarie. Di contro, per le servitù coattive è la legge a imporre ai soggetti le procedure da seguire.

L'acquisto CASA: come finanziarlo, come proteggerlo??

E' il momento di ... comprare Casa ...

continua ad essere un obiettivo di molti, anche se oggi esistono varie formule di affitto ad uso abitativo e addirittura la possibilità anche per i privati cittadini di sottoscrivere un leasing immobiliare, con agevolazioni fiscali significative per i giovani.

La maggior parte degli italiani sceglie di abitare in una casa di proprietà e non in affitto, perché vede nel "mattone" una tradizionale forma di impiego del proprio risparmio, almeno per l’abitazione di residenza.

Devi considerare che...

... prima di comprare una casa è importante valutare tutte le spese che questa scelta comporta, il denaro su cui puoi contare e quanto chiedere eventualmente in prestito, avendo presente quale è la rata massima di rimborso che puoi sostenere. Considera bene se e quale casa puoi permetterti di comperare. Queste sono le fondamenta su cui costruire tue scelte sull’abitazione.

Esistono variabili e opportunità che potresti non conoscere e non avere considerato per portare avanti il tuo progetto. Se hai necessità di richiedere un finanziamento, i mutui ipotecari sono le forme di finanziamento più diffuse ed economiche: si chiamano così perché prevedono l’accensione di un'ipoteca sull'immobile per il quale richiedi il prestito. In altre parole, a garanzia del pagamento - in caso di insolvenza - stai offrendo la casa stessa. Confronta tante offerte in modo da scegliere le condizioni più vantaggiose, ad esempio quelle con i tassi di interesse più bassi, e quelle più adatte alle tue esigenze.

Prima di accendere un finanziamento è importante valutare bene l'impegno che puoi sostenere, ovvero quanta parte di reddito puoi destinare al rimborso delle rate: non basarti solo sulle disponibilità e sulle esigenze presenti, perché nel tempo possono cambiare. Una buona regola è quella di impegnarsi ad una rata del mutuo che non superi un terzo delle entrate mensili (sommando insieme stipendio o altre possibili fonti di reddito), per non trovarti impreparato o in difficoltà in caso di spese impreviste o al verificarsi di problemi connessi al lavoro e/o alla salute. Se hai contratto già altri finanziamenti o hai rate da pagare per altri beni/servizi (es. per l'auto), ricordati di considerare, nel calcolo della rata mensile che puoi sostenere, anche tutti gli altri tuoi debiti: anche la banca ne terrà conto per decidere se e quanto concederti in prestito. In altre parole, valuterà il tuo "merito creditizio".

Ricorda anche che quando richiedi un mutuo per comprare casa, in genere la banca sarà disposta a finanziare solo una parte dell’importo: è quindi importante avere dei risparmi che ti consentano di pagare la quota di costo non coperta dal mutuo.

 

A seconda delle tue caratteristiche e della casa che intendi acquistare, puoi verificare se puoi accedere al Fondo Garanzia mutui prima casa. Grazie a questa misura di facilitazione nell’accesso al credito, lo Stato si fa garante per te nei confronti della banca a determinate condizioni.

 

Sappi, inoltre che, se sei iscritto ad un fondo pensione, puoi chiedere un anticipo del capitale accumulato (fino al 75 per cento) per comprare o ristrutturare casa, tua o dei tuoi figli. Per non ridurre il capitale di cui potrai disporre al momento del pensionamento, puoi reintegrare nel tempo in tutto o in parte la somma prelevata. Analogamente, è possibile chiedere al datore di lavoro un anticipo del TFR.

Scegli sapendo che... 

... è importante tenere a mente che, oltre alla somma necessaria per pagare l’immobile, dovrai essere in grado di sostenere anche altre spese connesse al comprare casa, spesso a carattere di una tantum: i costi di una eventuale ristrutturazione, dell’arredamento e del trasloco, nonché le spese notarili, assicurative, fiscali e di intermediazione oltre ai costi di natura bancaria.

Ricordati, inoltre, che nel tempo potrai rinegoziare un vecchio mutuo per ricercare sul mercato condizioni migliori.

Ogni strumento ha le sue caratteristiche... 

... puoi richiedere un mutuo per acquistare, costruire e/o ristrutturare una casa. Solitamente - ma possono esserci eccezioni - la banca concede un mutuo di importo non superiore all'80% del valore dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto della banca stessa.

I mutui sono diversi tra loro per durata del finanziamento (che di solito è compresa tra i 5 ed i 30 anni, ma in alcuni casi può essere prevista una durata superiore) e per la modalità di calcolo della rata. La rata può essere calcolata applicando un tasso di interesse fisso o variabile sul capitale dato in prestito, ma sono disponibili sul mercato anche formule miste o con tetto massimo all’ammontare della rata mensile (è possibile variando la durata del finanziamento).

Se stai pensando di richiedere un mutuo, il primo punto da cui partire è individuare la soglia massima di indebitamento mensile che ti è possibile sostenere dato il tuo stile di vita e le tue esigenze, ad esempio il pagamento di altre rate di debiti, ovvero l’ammontare massimo della rata.

Alcuni esempi, che non esauriscono le possibilità...

I mutui sono l’esempio più ricorrente. Per tutelare te stesso, i tuoi cari e la tua abitazione, insieme al mutuo, è possibile accendere una polizza assicurativa che ti permetta di far fronte al pagamento della rata in caso di imprevisti e che la banca deve accettare senza modificare le condizioni offerte. Ad esempio, una polizza assicurativa, come la polizza payment protection insurance (PPI), potrebbe aiutarvi a rimborsare il mutuo se, a causa di eventi personali sfavorevoli (morte, invalidità permanente, infortunio, malattia, perdita dell’impiego), non sei più in grado di farlo. Assicurarti in vista di una possibile difficoltà economica futura è una tua scelta. La sola assicurazione obbligatoria associata all'accensione di un mutuo è, invece, quella sui danni all'immobile per incendio e scoppio. La banca che eroga il mutuo non può comunque obbligarti ad aprire un conto corrente né a stipulare una polizza assicurativa sulla vita proposta dalla stessa banca. Esistono, inoltre, fondi pubblici di solidarietà che consentono una sospensione momentanea del pagamento delle rate del mutuo in caso di improvvisa difficoltà economica connessa alla morte di uno di titolari del mutuo, nel caso di perdita di lavoro o di malattie gravi.

 

Una casa può costituire anche un investimento: ad esempio per ottenere mensilmente una rendita dall'affitto. In questo caso, è importante conoscere anche gli aspetti fiscali, in quanto le imposte che gravano sull'acquisto e la proprietà di seconde o terze case sono maggiori di quelle relative all'abitazione principale.

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Riacquisto “prima casa”: in un anno deve diventare abitazione principale

Il contribuente, che vende l’immobile nei cinque anni successivi all’acquisto agevolato, è tenuto non solo a comprare un nuovo appartamento ma, altresì, ad adibirlo a propria abitazione principale

In caso di alienazione della “prima casa”, entro 5 anni dall’acquisto, il contribuente evita la decadenza dall’agevolazione fiscale soltanto se acquista, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile e lo adibisce effettivamente a propria abitazione principale. 

In questo senso si è espressa, confermando il proprio orientamento, la Corte di cassazione, con la sentenza n. 24457 dell’8 agosto 2022.

Prima di esaminare la vicenda concreta, è opportuno ricordare che l’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986.

Come evidenziato nella motivazione della sentenza in commento, tale nota detta una diversa disciplina a seconda che si tratti:

• di un “primo” acquisto della “prima casa” da parte del contribuente del “riacquisto” della “prima casa” che interviene dopo che il contribuente ha alienato, entro cinque anni dall’acquisto, l’abitazione per la quale aveva goduto delle agevolazioni fiscali.

In particolare, occorre distinguere le seguenti ipotesi:

• il contribuente che, per la prima volta, acquista un’abitazione con le agevolazioni “prima casa” deve essere residente, al momento dell’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato. 

In caso contrario, se non ricorrono alcune circostanze particolari indicate nella citata nota II-bis, il contribuente deve obbligarsi, nell’atto di compravendita, a trasferire la propria residenza in detto Comune, entro 18 mesi dall’acquisto. 

Come si può facilmente notare, in occasione del “primo acquisto”, ai fini del mantenimento della residenza, il legislatore non richiede che l’immobile sia utilizzato quale propria abitazione dal contribuente che lo acquista con i benefici fiscali. 

È sufficiente che il contribuente abbia o acquisisca entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata in forma agevolata. 

Pertanto, ad esempio, in presenza degli altri requisiti previsti dalla norma, il contribuente può avvalersi del beneficio fiscale anche nel caso in cui, subito dopo l’acquisto, concede in locazione l’abitazione. Allo stesso modo, le agevolazioni sono riconosciute anche in caso di acquisto di un’abitazione già locata

• il contribuente che ha già goduto dell’agevolazione “prima casa” e aliena l’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, decade dall’agevolazione stessa. 

Il comma 4 della richiamata nota II-bis prevede, però, che la decadenza è evitata nel caso in cui il contribuente, “entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”. A differenza di quanto avviene per il “primo acquisto”, il contribuente che procede a un nuovo acquisto agevolato, al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione per alienazione infraquinquennale, è tenuto non solo ad acquistare un nuovo appartamento ma, altresì, ad adibirlo a propria abitazione principale.

Questo aspetto, da ultimo evidenziato, è stato alla base della pronuncia della Corte di cassazione in esame.

Nel caso concreto il contribuente, dopo l’alienazione infraquinquennale dell’abitazione per la quale aveva goduto delle agevolazioni “prima casa” aveva riacquistato, entro un anno dall’alienazione, un altro fabbricato abitativo.

L’ufficio dell’Agenzia delle entrate, presso il quale era stato registrato il primo atto di acquisto agevolato, ha revocato le agevolazioni dopo aver constatato che l’immobile oggetto del riacquisto non era stato adibito ad abitazione principale del contribuente.

La notifica dell’avviso di liquidazione, avente a oggetto la revoca delle agevolazioni, è avvenuta a distanza di circa tre anni dalla data del riacquisto dell’abitazione.

Il contribuente ha ritenuto infondata la decadenza dalle agevolazioni fiscali in considerazione del fatto che, entro un anno dall’alienazione infraquinquennale, aveva comunque acquistato un’altra abitazione.

Sia la Ctp che la Ctr della Toscana (decisione n. 731 del 3 maggio 2019) hanno accolto la tesi del contribuente, anche in considerazione del fatto che la normativa in tema di riacquisto dell’abitazione, non indica espressamente un termine entro il quale il contribuente deve adibire l’immobile acquistato a propria abitazione principale, al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione.

I giudici della Corte di cassazione, invece, hanno ritenuto legittima la revoca delle agevolazioni, evidenziando soprattutto che, al fine di evitare la decadenza per alienazione infraquinquennale, non è sufficiente procedere, entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di altro fabbricato, ma è necessario che l’immobile oggetto del riacquisto sia effettivamente adibito ad abitazione principale del contribuente.

In merito al termine entro il quale il nuovo immobile deve essere adibito ad abitazione principale, è stato accolto il principio, sostenuto dall’amministrazione finanziaria, in base al quale la circostanza che detto termine non sia stato predeterminato dal legislatore, non vuol dire che il contribuente può rinviare all’infinito l’utilizzo del nuovo immobile quale abitazione principale, ma è necessario che tale utilizzo avvenga entro un termine ragionevole.

In particolare, è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale prima della scadenza del termine a disposizione dell’ufficio per l’esercizio dei controlli di propria competenza.

L’amministrazione finanziaria si era pronunciata in tal senso già con le risoluzioni nn. 192/2003 e 44/2004 e con la circolare n. 18/2013.

Nella motivazione la Corte di cassazione ha richiamato, in senso conforme le proprie pronunce nn. 17148/2018, 22488/2020 e 5353/2020 e la sentenza della Corte Costituzionale n. 46/2009.

Per i motivi sopra indicati è stata ritenuta legittima la revoca delle agevolazioni fiscali.

Residenza nella “prima casa” entro 18 mesi: un termine tassativo

25 Ottobre 2022

La dichiarazione con la quale, nell’atto di acquisto, ci si impegna a rispettare la condizione alla base dell’agevolazione, deve inderogabilmente concretizzarsi in un anno e mezzo
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Il contribuente che acquista, con le agevolazioni “prima casa”, un’abitazione situata in un Comune diverso da quello nel quale è residente, è tenuto a spostare la propria residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione entro 18 mesi dall’acquisto. 

Si tratta di un termine perentorio, il cui mancato rispetto determina la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. 

Questo principio è stato affermato dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 26599 del 9 settembre 2022.

Al riguardo, premettiamo che l’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al Testo Unico sull’imposta di registro (Dpr n. 131/1986).

La normativa stabilisce che, per usufruire dell’agevolazione, devono ricorrere determinati requisiti, sia soggettivi che oggettivi. Tra questi ultimi rientra il requisito inerente al luogo in cui deve essere situato l’immobile per il quale si usufruisce dell’agevolazione.

A parte alcuni criteri particolari (contribuente che svolge la propria attività nel luogo in cui si trova l’immobile acquistato, contribuente emigrato all’estero per lavoro, cittadino italiano iscritto all’Aire) il criterio generale, relativo al luogo in cui è situata l’abitazione agevolata, prevede che il contribuente sia residente, alla data di acquisto, nel Comune in cui si trova tale immobile. 

Qualora tale condizione non ricorre già al momento della stipula, il contribuente, per godere delle agevolazioni, deve obbligarsi, in atto, a trasferire in tale Comune la propria residenza entro 18 mesi.

In quest’ultimo caso, l’agevolazione viene concessa in sede di registrazione dell’atto. 

Successivamente, l’amministrazione finanziaria dovrà verificare che l’impegno assunto dal contribuente, in merito al cambio di residenza, sia stato effettivamente mantenuto.

Nel caso in esame, oggetto della sentenza n. 26599/2022, l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate, constatato il mancato rispetto dell’impegno del trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto, aveva revocato le agevolazioni, sia relativamente all’imposta di registro, che per l’imposta sostitutiva sui finanziamenti, in relazione al mutuo che il contribuente aveva acceso al fine di procedere all’acquisto dell’abitazione.
  
In seguito al ricorso presentato dal contribuente, la Ctp di Milano ha annullato l’avviso relativo alla decadenza dalle agevolazioni, ritenendo che il termine di diciotto mesi previsto dalla norma sopra indicata fosse un termine meramente ordinatorio e non perentorio. 

Secondo la Ctp, in pratica, il contribuente mantiene le agevolazioni se trasferisce la residenza entro 3 anni dall’acquisto.

In sede di appello, invece, la Ctr della Lombardia (decisione n. 3477 del 13 settembre 2019) ha concordato con la tesi dell’ufficio, secondo la quale il termine di diciotto mesi è perentorio.

Quest’ultima tesi è stata condivisa anche dalla Corte di cassazione, la quale ha evidenziato che la dichiarazione con la quale un contribuente, nell’atto di acquisto della “prima casa”, si obbliga a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto, rappresenta solo una delle condizioni imposte al contribuente in tema di residenza. L’altra condizione è quella di procedere, effettivamente, al cambio di residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.
 
In particolare i giudici hanno richiamato il proprio orientamento espresso con le ordinanze nn. 17629/2021 e 17867/2022, con le quali si era già affermato che  “…ai fini della fruizione dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa, e in applicazione dell'art. 1,nota II bis, comma 1, lett. a), della Tariffa, Parte Prima, D.P.R. n. 131 del 1986, l'acquirente assume un vero e proprio obbligo verso il fisco con la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel comune in cui è sito l'immobile, da adempiere nel termine perentorio, e non sollecitatorio, di diciotto mesi dalla stipula dell'atto, comportando il suo inadempimento la decadenza dal beneficio, anticipato al momento della registrazione”.

I giudici hanno respinto anche le ulteriori osservazioni del contribuente, relativamente ai seguenti aspetti:
secondo il contribuente, il termine per spostare la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata deve decorrere dalla data di registrazione dell’atto e non dalla data di stipula, in quanto l’elemento costitutivo del beneficio fiscale è rappresentato, appunto, dalla registrazione dell’atto e non dalla stipula. 

Tale osservazione non è stata accolta, in quanto la norma, in tema di residenza, prevede che 

“…l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza”. 

Dal tenore letterale della norma è evidente che i diciotto mesi decorrono dalla data di acquisto dell’immobile, vale a dire dalla data di stipula dell’atto. Non rileva, invece, la data di registrazione

il contribuente, inoltre, ha fatto presente che il ritardo nel trasferimento della propria residenza era stato causato dalle sue precarie condizioni di salute. 

Pertanto, riteneva che fosse sussistente l’esimente relativa alla causa di forza maggiore. 

Anche questa eccezione è stata respinta dalla Cassazione, in considerazione del fatto che le precarie condizioni di salute del contribuente erano preesistenti rispetto all’acquisto dell’abitazione. 

Pertanto, non poteva essere invocata l’esimente della causa di forza maggiore.

Per effetto di queste considerazioni è stata ritenuta legittima la decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, con conseguente recupero delle imposte nella misura ordinaria.

Come vendere casa con mutuo in corso? Tutto quello che devi sapere ?

È possibile che, dopo aver richiesto un mutuo per comprare casa, si scelga di cambiare abitazione e si abbia la necessità di mettere in vendita l’immobile. Scopriamo come vendere casa con mutuo in corso.

Il mutuo, si sa, è un prestito che ha una durata medio-lunga. Spesso, sono richiesti tanti anni per estinguerlo, specie quando viene attivato per l’acquisto di un immobile. È possibile che, durante questo lasso di tempo, le proprie abitudini di vita cambino e che sopraggiunga la necessità di lasciare l’abitazione per la quale il mutuo si era reso necessario. In questa situazione, coloro che scelgono di optare per la vendita dell’immobile sono numerosi. Vendere casa con mutuo in corso, però, è un argomento complesso perché richiede una conoscenza puntuale della materia affinché la procedura possa andare a buon fine. Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere per vendere casa con un mutuo in corso.

Vendere casa con mutuo in corso: è possibile?

In fase di acquisto di un immobile si è resa necessaria l’attivazione di un finanziamento per sostenere la spesa, ma, a distanza di tempo, è sopraggiunta l’esigenza di cambiare casa con mutuo in corso e metterla in vendita? È possibile farlo, purché sussistano determinate condizioni. 

La presenza di un mutuo, infatti, non è vincolante: il proprietario non ha l’obbligo di rinunciare alla vendita della casa con mutuo.

Quando si stipula un finanziamento, l’accordo è con un istituto di credito, il quale non esercita alcun tipo di titolarità sull’immobile acquistato. Il proprietario dell’abitazione, infatti, ha la possibilità di vendere casa con mutuo in corso e, per farlo, non è tenuto ad ottenere alcun permesso dalla banca. Quello che, però, è chiamato a fare è gestire la pratica del finanziamento, ovvero provvedere al trasferimento o alla chiusura del mutuo. In questo caso, è l’istituto di credito a doversi pronunciare.

Come vendere casa con mutuo in corso e comprarne un'altra?

Vendere casa con mutuo in corso, soprattutto per chi non conosce la materia, può rivelarsi piuttosto complesso. Se, oltre a vendere l’immobile per il quale è stato precedentemente richiesto un finanziamento, si desidera comprare casa avendo già un mutuo, i fattori da valutare si moltiplicano. Il primo passo da compiere affinché la procedura possa andare a buon fine è sapere quali sono le strade percorribili in merito alla gestione del finanziamento. Nello specifico, le opzioni possibili sono le seguenti:

• sostituzione di garanzia;
• accollo al compratore;
• estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile.

Vi è inoltre la possibilità di richiedere un mutuo ponte, una forma di finanziamento a breve termine che ha da poco preso piede anche in Italia. Per quanto siano tutte soluzioni valide, non è detto che sussistano i requisiti per accedervi. La possibilità di percorrere o meno una delle quattro strade suddette dipende dalla banca. L’istituto di credito, infatti, è chiamato a valutare attentamente la situazione finanziaria dell’intestatario del finanziamento, prima di dare il lasciapassare. Perché? Perché per vendere casa con mutuo e comprarne un’altra è indispensabile che il proprietario dell’immobile abbia a disposizione il conteggio dell’estinzione del mutuo per la vendita della casa. Più nello specifico, la banca mutuante, dopo aver attenzionato la condizione finanziaria del richiedente, rilascia una dichiarazione scritta, all’interno della quale vi è l’ammontare del debito residuo.

Sostituzione di garanzia

Quando si sceglie di attivare un mutuo per acquistare casa, l’istituto di credito al quale ci si rivolge, nella maggior parte dei casi, iscrive un’ipoteca sull’immobile, al fine di tutelarsi nel caso in cui le rate del finanziamento non venissero pagate. Se, infatti, il mutuatario non paga, la banca mutuante procede con il pignoramento dell’immobile, che verrà successivamente messo in vendita.

Se la propria intenzione è vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra, la sostituzione di garanzia potrebbe rivelarsi la scelta migliore. In questo caso, l’ipoteca sull’abitazione che si intende vendere viene trasferita sul nuovo immobile. È bene specificare, però, che non sempre questa strada è percorribile. È possibile che, infatti, la propria banca non accetti di spostare l’ipoteca, ostacolando così la vendita della casa con mutuo con la garanzia di un altro immobile.

Accollo del debito

Un’altra opzione possibile quando si desidera comprare casa avendo già un mutuo è la vendita della casa con accollo del mutuo. Se si opta per questa soluzione, l’acquirente dell’immobile gravato dal finanziamento ha l’obbligo di pagare alla banca l’ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza del mutuo. In altri termini, il nuovo acquirente si sostituisce al debitore originario.

L’accollo del mutuo senza consenso della banca e del nuovo acquirente non è possibile. L’operazione, infatti, può essere avviata solo previo consenso di entrambe le parti. Se l’istituto di credito e l’acquirente acconsentono all’accollo, colui che compra l’abitazione è chiamato non solo a provvedere al rimborso delle rate, ma anche a farsi carico delle spese relative al mantenimento del finanziamento.

Chi opta per la vendita della casa con accollo del mutuo è bene che sappia che esistono due tipologie di accollo: accollo liberatorio e accollo cumulativo. L’accollo cumulativo vincola il mutuatario originario a rimborsare le rate del finanziamento nel caso in cui il nuovo acquirente non riuscisse più a provvedere al pagamento. L’accollo liberatorio, invece, libera il venditore da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.

Estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile

L’estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile è in assoluto la soluzione più diffusa tra chi sceglie di cambiare casa con mutuo e comprarne un’altra. Esistono due tipi di estinzione:

• estinzione del mutuo per vendita casa prima del rogito: quando si è in possesso della somma necessaria per estinguere il finanziamento prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, è possibile saldare il debito con l’istituto di credito, il quale provvede a rilasciare la cancellazione dell’ipoteca e la quietanza dell’estinzione;
• estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo caso, l’estinzione del debito avviene utilizzando il denaro incassato in seguito alla vendita della casa gravata da mutuo, contestualmente al rogito. L’acquirente è tenuto a consegnare un assegno alla banca, la quale rilascia la quietanza dell’estinzione e provvede a cancellare l’ipoteca.
• L’estinzione del mutuo per vendita casa è la soluzione a cui scelgono di ricorrere in molti perché è vantaggiosa tanto per l’istituto di credito quanto per il mutuatario/venditore. È naturale che, infatti, entrambe le parti abbiano il naturale interesse di chiudere il rapporto di finanziamento, senza vincolo alcuno.

Quando si può vendere una casa con mutuo?

Una delle domande su cui aleggiano più dubbi quando si desidera cambiare casa con mutuo in corso è dopo quanto tempo è possibile venderla. La risposta è che dipende dal fatto che l’immobile sia una prima casa oppure no. Se l’immobile è una seconda casa, è possibile venderla in qualsiasi momento. Se, invece, la propria intenzione è vendere la prima casa con mutuo e comprarne un’altra e l’immobile in questione è stato acquistato con il Bonus Prima Casa, la vendita non è consentita prima di 5 anni. 

L’alternativa è vendere la casa con mutuo dopo i 5 anni.

Esiste però un’eccezione: se, entro un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato tramite agevolazione, il contribuente acquista, riceve o costruisce un immobile che possiede caratteristiche simili a quello venduto e lo utilizza come prima casa, può vendere casa con mutuo prima dei 5 anni. In questo caso, però, perde il diritto alle agevolazioni. L’Agenzia delle Entrate, effettuate le opportune verifiche, chiede al contribuente il pagamento delle somme non ancora versate e lo sottopone ad una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non corrisposte.

Come vendere una casa cointestata con mutuo?

Quando la titolarità dell’immobile su cui grava il mutuo e che si desidera vendere è cointestata, prima di avviare qualsiasi procedura è indispensabile il consenso delle parti coinvolte. Lo stesso discorso vale se ad essere cointestato è il mutuo che è stato attivato presso l’istituto di credito per acquistare l’immobile: vendere casa con mutuo cointestato è possibile previo consenso di entrambi gli intestatari del finanziamento.

 Tasse per l'acquisto di una casa: 
l'imposta di registro e le altre tipologie

Quando si compra un immobile, tra le spese vanno considerate anche le tasse per l’acquisto di casa. L’acquirente, infatti, deve versare un’imposta di registro del 2% (se si tratta di prima casa), anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro (nel caso dell’acquisto della “prima casa”). Scopriamo tutto quello che c’è da sapere anche in caso di acquisto da privato, da società o di una seconda casa.

Quante e quali tasse si pagano per l'acquisto di una casa?

Per avere un quadro corretto e per effettuare il calcolo delle spese per le tasse dal notaio in caso di acquisto di casa, bisogna fare particolare attenzione a non dimenticare nulla. Complessivamente, le tasse per l’acquisto di una casa sono le seguenti:

Imposta di registro;

Iva;

Imposta catastale;

Imposta ipotecaria;

Imposta di bollo.

Tuttavia, per stabilire con esattezza quali siano le tasse per l’acquisto di casa dovute, è necessario analizzare se si tratti di acquisto prima casa o acquisto seconda casa e se si acquista da privato o da una società.

Imposta di registro e Iva

Le tasse per l’acquisto di una casa prevedono il versamento di un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile (a cui si aggiungono l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, entrambe prevedono il pagamento di 50 euro ognuna). Tuttavia, in alcuni casi, anziché l’imposta di registro, si dovrà pagare l’Iva se l’impresa che ha costruito l’immobile ha terminato i lavori da meno di 5 anni.

Non solo, sarà dovuto il pagamento dell’Iva per l’acquisto di casa anche se l’immobile classificato come alloggio sociale (10% calcolato sul prezzo finale della proprietà). Anche in questi casi è previsto il versamento delle imposte catastale, ipotecaria e di registro per un totale di 600 euro.

Un’ulteriore casista è quella per la quale l’immobile acquistato sia considerato di lusso, in quel caso le tasse per l’acquisto di casa saranno 22% per quanto riguarda l’Iva. Ed è previsto il pagamento della tassa ipotecaria di 90 euro e dell’imposta di bollo di 230 euro.

Tasse acquisto prima casa

Le tasse per l’acquisto di una prima casa prevedono delle spese diverse, grazie alle cosiddette agevolazioni prima casa. Per poterne beneficiare è necessario rispettare determinati requisiti:

l’immobile che si acquista appartiene a determinate categorie catastali 

(A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11);

l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;

l’acquirente non risulta a nessun titolo proprietario di altro immobile.

Tasse acquisto prima casa da privato

Le tasse per l’acquisto di una prima casa, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, che vanno versate sono:

imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);

imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

imposta catastale fissa di 50 euro.

Tasse acquisto prima casa da società

Le tasse per l’acquisto di una prima casa, se il venditore è una società con vendita soggetta a Iva, che vanno versate sono:

Iva ridotta al 4%;

imposta di registro fissa di 200 euro;

imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

imposta catastale fissa di 200 euro.

Tasse acquisto seconda casa