Usufruttuario, le regole per accedere alle detrazioni fiscali
Chi ha l'usufrutto può detrarre le spese di ristrutturazione
L’usufruttuario ha la possibilità di beneficiare delle detrazioni per le spese di ristrutturazione: rientra, infatti, tra i titolari di un diritto reale di godimento sull’immobile. Ma per poter accedere all’agevolazione deve rispettare alcune condizioni fondamentali:
- deve sostenere la spesa: l’usufruttuario deve aver pagato effettivamente i lavori;
- deve essere intestatario dei documenti: le fatture e i bonifici parlanti devono essere riferibili direttamente a lui;
- tipologia dei lavori: la detrazione spetta nel momento in cui vengono effettuati degli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
Le aliquote delle detrazioni variano a seconda della destinazione d’uso dell’imobile:
- per l’abitazione principale è al 50%;
- per le seconde case e gli altri immobili e al 36%;
- il limite massimo di spesa è confermato a 96.000 euro per ogni unità immobiliare.
Come funziona la detrazione per un usufruttuario
L’usufruttuario ha la possibilità di accedere alle detrazioni fiscali - come il bonus ristrutturazioni - alle stesse condizioni del proprietario purché sia in possesso di un diritto reale di usufrutto, che deve essere regolarmente trascritto nei registri immobiliari nel momento in cui hanno avuto inizio i lavori.
Da un punto di vista strettamente pragmatico, l’Agenzia delle Entrate non guarda alla ripartizione civilistica delle spese - in linea teorica quelle ordinarie sarebbero a carico dell'usufruttuario, mentre a quelle straordinarie deve provvedere il nudo proprietario - ma a chi sostiene effettivamente l’onere economico dell’intervento.
Questo significa che se a pagare i lavori è l’usufruttuario, è lui ad aver diritto alla detrazione anche per gli interventi di manutenzione straordinaria, purché abbia anche effettuato il bonifico e risulti essere l’intestatario delle fatture. È possibile una ripartizione della detrazione nel caso in cui entrambi dovessero contribuire alle spese: in questo caso le agevolazioni spettano pro quota per la parte che è stata versata individualmente.
Come gestire le detrazioni delle ristrutturazioni
L'usufruttuario ha anche la possibilità di accedere al bonus mobili ed elettrodomestici, ma solo se ha effettivamente avviato un intervento di ristrutturazione edilizia sull’immobile per il quale ha diritto ad accedere alle agevolazoni fiscale previste dai bonus edilizi.
In questo caso il tetto massimo di spesa per il 2026 è fissato a 5.000 euro sul quale viene applicata un'aliquota del 50%.
Cosa succede se l'usufrutto termina?
Uno dei punti critici da tenere a mente nella pianificazione fiscale delle detrazioni è l’eventuale cessazione dell’usufrutto. Quando termina, infatti, si perde anche il diritto a portare in detrazione i costi sostenuti. Le norme attualmente in vigore prevedono che:
non ci sia alcun passaggio al nudo proprietario: anche se quest'ultimo diventa pieno proprietario dell'immobile, non eredita il diritto alle detrazioni dell'usufruttuario deceduto;
non ci sia alcun passaggio agli eredi: le quote non ancora utilizzate dall'usufruttuario deceduto non entrano nell'asse ereditario.
L’unica eccezione è costituita dalla vendita: nel caso in cui l'usufruttuario dovesse alienare il suo diritto (senza essere defunto), le detrazioni passano all'acquirente, salvo accordi diversi.
Gestione delle detrazioni fiscali
Chi può detrarre le spese di ristrutturazione nel 2026?
È bene ricordare che con la dichiarazione dei redditi che si presenta nel 2026, i contribuenti possono beneficiare delle agevolazioni fiscali sui lavori che hanno effettuato nel corso del 2025. Secondo le linee guida definite dall’Agenzia delle Entrate i beneficiari delle agevolazioni sono:
- i proprietari e i nudi proprietari;
- i titolari di diritti reali di godimento: oltre all’usufrutto, vi rientrano l’uso, l’abitazione o la superficie;
- gli inquilini e i comodatari, che detengono l'immobile con un contratto registrato;
- soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
- gli imprenditori individuali, ma solo per immobili che non rientrano tra i beni strumentali o merce.
La possibilità di scaricare effettivamente le spese di ristrutturazioni sostenute nel 2025 è condizionata dalla presenza di due differenti fattori principali: la capienza fiscale individuale e i nuovi limiti di spesa detraibile basati sul reddito che sono stati introdotti dalla riforma fiscale.
La capienza fiscale
Le detrazioni che si riescono ad ottenere grazie ai bonus edilizi sono uno sconto sulle tasse che i contribuenti devono pagare. Nel caso in cui l’imposta lorda - nello specifico l’Irpef sul reddito - sia inferiore alla quota annuale di detrazione, la parte eccedente va persa.
Proviamo a fare un esempio: se un soggetto ha diritto a 5.000 euro di detrazione annua, ma deve pagare solo 4.000 euro di Irpef, perde i 1.000 euro di differenza. Questo importo non può essere chiesto a rimborso o riportato all’anno successivo.
Chi ha dei redditi bassi - rientrando magari nella no tax area - o quanti avessero già molte altre detrazioni fiscali - spese mediche o carichi di famiglia - rischiano di non riuscire a sfruttare al massimo le agevolazioni.
I nuovi massimali per reddito
A partire dal 2025 è stato introdotto, per i redditi medio alti, un tetto massimo globale alle detrazioni - con esclusione di quelle mediche - che viene calcolato sulla base del reddito complessivo e dei figli a carico. Nella tabella riportiamo un prospetto con i nuovi limiti.
Reddito complessivo Tetto base spese detraibili Note
- Fino a 75.000 euro Nessun limite specifico Si applicano solo i massimali del bonus
- Tra 75.000 e 100.000 euro 14.000 euro Importo annuo massimo detraibile complessivo
- Oltre 100.000 euro 8.000 euro Importo annuo massimo detraibile complessivo
Questi tetti devono essere moltiplicati per un coefficiente familiare:
- nessun figlio: coefficiente 0,50 (il tetto si dimezza);
- 1 figlio: coefficiente 0,70;
- 2 figli: coefficiente 0,85;
- 3 o più figli: coefficiente 1,00 (si mantiene l'intero tetto).
