Estinzione parziale del mutuo:
come funziona e quando richiederla
Con l'estinzione parziale del mutuo, si può ottenere una riduzione nella durata del finanziamento o dell'importo delle rate.
Come funziona l’estinzione parziale del mutuo e, ancora, quando è possibile richiederla? È una delle domande che molti mutuatari si pongono, nel ritrovarsi con una somma di denaro extra da investire. Tramite l’estinzione parziale del mutuo, è possibile effettuare un versamento aggiuntivo alla banca che ha concesso il finanziamento, allo scopo di ridurne la durata o l’importo delle rate.
Ammessa dal Testo Unico Bancario, permette di liberarsi con largo anticipo di una parte del debito contratto per la casa. Tuttavia, gli istituti di credito potrebbero imporre vincoli e limitazioni sul pagamento anzitempo, perciò è utile vagliare eventuali clausole prima della sottoscrizione dello stesso mutuo. A questo scopo, può essere quindi utile avvalersi di strumenti online per trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze.
Cos’è l’estinzione parziale del mutuo
Regolata dall’articolo 40 del Testo Unico Bancario, l’estinzione parziale del mutuo prevede la possibilità di versare alla banca una somma di denaro extra, allo scopo di scalarla dal debito residuo del finanziamento. A seconda delle volontà del cliente, e degli accordi sottoscritti con l’istituto di credito, simili versamenti permetto alternativamente di:
- ridurre la durata del mutuo, proporzionalmente alla somma versata;
- ridurre l’importo delle singole rate del mutuo, indipendentemente i pagamenti siano mensili, trimestrali, semestrali o annuali.
Come facile intuire, si tratta di uno strumento assai diverso dall’estinzione totale del mutuo, che corrisponde alla chiusura anticipata dello stesso finanziamento. Ancora, l’estinzione parziale non può essere negata dalla propria banca di riferimento, appunto perché prevista dal TUB. Tuttavia, alcuni istituti di credito potrebbero imporre limiti e vincoli:
vi possono essere clausole che vietano l’estinzione parziale nei primi mesi dall’accensione del mutuo;
alcune banche possono richiedere un importo minimo per poter approfittare di questa possibilità.
Estinzione parziale del mutuo
Come facile intuire, affinché l’estinzione parziale sia davvero conveniente ed efficace, è necessario conoscere in modo dettagliato il proprio piano di ammortamento. Per questo può essere utile avvalersi di un simulatore della rata del mutuo, per agevolare tutte le considerazioni del parziale versamento sia in termini di tempo risparmiato che di alleggerimento delle rate.
Quando è possibile l’estinzione parziale di un mutuo
Ma quando è possibile approfittare dell’estinzione parziale di un mutuo? In linea generale, il mutuatario può avvalersi di versamenti anticipati per il mutuo in qualsiasi momento, fatta eccezione per eventuali vincoli imposti dalle banche. Come già accennato nei precedenti paragrafi, l’istituto di credito potrebbe:
imporre un versamento minimo per ogni singolo rimborso anticipato. Al momento, la maggior parte delle banche italiane non accetta versamenti inferiori ai 1.000 euro;
non accettare le richieste di estinzione anticipata nei primi mesi di accensione del mutuo.
Ma quante estinzioni parziali del mutuo si possono fare? Così come previsto dal TUB, non vi sono particolari paletti sul numero di versamenti anticipati nel tempo, tanto che il mutuatario può approfittarne ogni volta che lo ritiene necessario. Tuttavia, dei pagamenti troppo ravvicinati e numerosi nel tempo potrebbero non essere così vantaggiosi come si potrebbe pensare, perché il ricalcolo della porzione residua del finanziamento viene effettuato ai tassi d’interesse nel momento della richiesta di estinzione.
Quanto costa estinguere parzialmente un mutuo
È più che fisiologico domandarsi se la richiesta di estinguere parzialmente un mutuo abbia dei costi, ad esempio relativi alle operazioni di ricalcolo che la banca deve effettuare. Su questo fronte, ci si può trovare dinanzi a due casistiche ben distinte:
per effetto della Legge Bersani, ovvero la Legge 40/2007, per tutti i finanziamenti avviati dopo il mese di febbraio 2007, non è necessario farsi carico di alcun costo;
per i mutui accesi prima del febbraio 2007, la banca potrebbe richiedere il pagamento di alcune penali, di entità differente a seconda di tratti di mutui a tasso fisso o variabile.
Per i mutui antecedenti al 2007, in media gli istituti di credito richiedono l’1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del finanziamento, l’1,50% se la richiesta avviene tra la metà e il quart’ultimo anno di mutuo e lo 0,20% durante il terz’ultimo anno. Naturalmente, è sempre utile chiedere informazioni alla propria banca in merito all’entità delle penali da corrispondere.
Come si calcola l’estinzione parziale del mutuo
Ma come viene calcolata l’estinzione parziale del mutuo? Innanzitutto, è utile sapere che la maggior parte dei mutui concessi in Italia si basano su un piano di ammortamento alla francese che, semplificando, prevedono che vengano pagati prima gli interessi e successivamente rimborsato il capitale. Questo può quindi influenzare il calcolo dell’estinzione, sia in termini che di durata, in base al momento in cui si effettua la richiesta, se all’inizio o verso la fine del finanziamento.
Inoltre, è necessario sapere che l’estinzione parziale del mutuo comporta un ricalcolo delle rate o della durata sulla porzione residua, aggiornata ai tassi d’interesse al momento della richiesta.
Ma quale formula di calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo viene applicata? In genere, per i rimborsi anticipati che influiscono sull’importo delle rate, si usa la seguente formula:
NR = (VR/CR)x(CR-DS)
In questo caso, “NR” indica la nuova rata, “VR” la rata precedente, “CR” il capitale residuo da rimborsare e “DS” il debito anticipatamente saldato. Se, invece, l’estinzione parziale comporta una modifica della durata del mutuo, si utilizzano delle complesse formule logaritmiche.
Simulazione di estinzione parziale del mutuo a tasso fisso
Allo scopo di facilitare la comprensione, si può far ricorso a delle simulazioni di estinzioni parziale del mutuo a tasso fisso, seppur generiche. Si ipotizzi di aver sottoscritto il seguente mutuo:
Importo originario: 100.000 euro;
Durata iniziale: 30 anni;
Tasso fisso: 3%
Capitale residuo iniziale: 40.000 euro;
Importo di estinzione parziale: 5.000 euro;
Capitale residuo dopo l’estinzione parziale: 35.000 euro.
Se l’estinzione parziale riduce l’importo delle rate, si ottiene una riduzione di poco più di 53 euro al mese, passando da una rata iniziale di circa 421 euro al mese a una di circa 368. Se, invece, il rimborso anticipato influisce sulla durata del mutuo, mantenendo la rata costante a circa 421 euro, si ottiene una riduzione totale di circa 38 mesi.
Simulazione di estinzione parziale del mutuo a tasso variabile
Discorso analogo per le simulazioni generiche di mutuo a tasso variabile, con piano di ammortamento alla francese. Ipotizzando di aver sottoscritto un mutuo dalle seguenti caratteristiche:
Importo originario: 100.000 euro;
Durata iniziale: 30 anni;
Tasso variabile: 5%
Capitale residuo iniziale: 40.000 euro;
Importo di estinzione parziale: 5.000 euro;
Capitale residuo dopo l’estinzione parziale: 35.000 euro.
Se l’estinzione parziale influisce sull’importo delle rate, si ottiene una riduzione di circa 67 euro, passando da una rata di circa 536 euro a una di circa 469. Se, invece, il rimborso anticipato si riflette sulla durata del mutuo, corrispondendo sempre una rata da 536 euro, si ottiene una riduzione di circa 75 mesi.
Quando conviene l’estinzione parziale del mutuo
Ma quando è davvero conveniente l’estinzione parziale del mutuo? Per i piani di ammortamento alla francese - come già visto, pensati per pagare prima gli interessi e poi il capitale - il rimborso anticipato:
è conveniente nei periodi iniziali del mutuo, quando gli interessi già calcolati non sono stati ancora completamente pagati;
è meno conveniente verso la fine del mutuo, perché non si ottiene un grande risparmio.
Come si richiede un’estinzione parziale del finanziamento
Ma come si accede all’estinzione parziale del finanziamento? In linea generale, è sufficiente rivolgersi alla propria banca, che fornirà gli opportuni moduli da compilare e provvederà al ricalcolo delle rate o della durata del mutuo stesso.
La procedura è leggermente diversa se l’estinzione anticipata porta alla chiusura del mutuo, in questo caso si dovrà procedere:
per i mutui posteriori al 2007, si deve inoltrare raccomandata con ricevuta di ritorno alla banca - oppure una PEC - esprimendo la volontà di estinzione e la richiesta di calcolo della somma da versare;
per i mutui antecedenti al 2007, si dovrà allegare anche la Dichiarazione Sostitutiva di Atto di Notorietà, per il calcolo delle penali.
In genere, gli istituti di credito provvedono entro 30 giorni dalla richiesta.
