Tasse per l'acquisto di una casa:
l'imposta di registro e le altre tipologie
Quante e quali tasse si pagano per l'acquisto di una casa?
Per avere un quadro corretto e per effettuare il calcolo delle spese per le tasse dal notaio in caso di acquisto di casa, bisogna fare particolare attenzione a non dimenticare nulla. Complessivamente, le tasse per l’acquisto di una casa sono le seguenti:
Imposta di registro;
Iva;
Imposta catastale;
Imposta ipotecaria;
Imposta di bollo.
Tuttavia, per stabilire con esattezza quali siano le tasse per l’acquisto di casa dovute, è necessario analizzare se si tratti di acquisto prima casa o acquisto seconda casa e se si acquista da privato o da una società.
Imposta di registro e Iva
Le tasse per l’acquisto di una casa prevedono il versamento di un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile (a cui si aggiungono l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, entrambe prevedono il pagamento di 50 euro ognuna). Tuttavia, in alcuni casi, anziché l’imposta di registro, si dovrà pagare l’Iva se l’impresa che ha costruito l’immobile ha terminato i lavori da meno di 5 anni.
Non solo, sarà dovuto il pagamento dell’Iva per l’acquisto di casa anche se l’immobile classificato come alloggio sociale (10% calcolato sul prezzo finale della proprietà). Anche in questi casi è previsto il versamento delle imposte catastale, ipotecaria e di registro per un totale di 600 euro.
Un’ulteriore casista è quella per la quale l’immobile acquistato sia considerato di lusso, in quel caso le tasse per l’acquisto di casa saranno 22% per quanto riguarda l’Iva. Ed è previsto il pagamento della tassa ipotecaria di 90 euro e dell’imposta di bollo di 230 euro.
Tasse acquisto prima casa
l’immobile che si acquista appartiene a determinate categorie catastali
(A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11);
l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
l’acquirente non risulta a nessun titolo proprietario di altro immobile.
Tasse acquisto prima casa da privato
Le tasse per l’acquisto di una prima casa, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, che vanno versate sono:
imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
imposta catastale fissa di 50 euro.
Tasse acquisto prima casa da società
Le tasse per l’acquisto di una prima casa, se il venditore è una società con vendita soggetta a Iva, che vanno versate sono:
Iva ridotta al 4%;
imposta di registro fissa di 200 euro;
imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
imposta catastale fissa di 200 euro.
Tasse acquisto seconda casa
Il caso di acquisto di una seconda casa
oltre alle tasse previste per il compratore dell’immobile (imposta di registro, ipotecaria, catastale) si aggiunge anche un’ulteriore tassa per il mantenimento dell’immobile, in quanto si sarà tenuti anche al pagamento dell’Imu.
 |
Il sistema prezzo valore
Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di
determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un
particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro,
ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.
Dall’applicazione di questo criterio, introdotto nel 2006, derivano significativi benefici
per chi acquista una casa. La sua finalità, infatti, è quella di assicurare, da un lato,
trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo
fiscale.
Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla
base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato
nell’atto.
Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto
limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle entrate.
QUANDO SI APPLICA
La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro
in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente
sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o
professionali
Per le compravendite di immobili a uso abitativo, a determinate condizioni e in caso di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge che - per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale – venga utilizzato il sistema prezzo valore.
Il sistema prezzo valore, introdotto nel 2006, da un lato assicura che vi sia trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, garantisce equità per quanto riguarda il relativo prelievo fiscale.
Il sistema prezzo valore, infatti, permette di tassare l’acquisto di casa sulla base del valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Non solo, perché tutela anche l’acquirente, limitando il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.
PREZZO-VALORE ANCHE SULLE PERTINENZE
abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a
condizione che:
• la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale
• sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio
rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso
abitativo)
• nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.
QUALI SONO I VANTAGGI PER L’ACQUIRENTE
L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di
applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici.
Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle
entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef.
Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:
• l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini
dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo
pattuito
• non trovano applicazione le norme sull'accertamento ai fini Irpef in base a
presunzioni semplici.
RICAPITOLANDO
• il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza
requisiti “prima casa”)
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale,
artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio
del professionista)
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita,
l’applicazione della regola del prezzo-valore
• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Imposta di registro, come si calcola?
Alla luce di quanto spiegato, facciamo un esempio pratico per comprendere come si calcola l’imposta di registro. Prendendo il caso di un acquisto di un immobile a uso abitativo per 200.000 euro che ha una rendita catastale di 900 euro, tramite l'applicazione del sistema prezzo valore, la base imponibile su cui applicare l'imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro.
Dunque, l’imposta di registro dovuta sarà pari a 10.206 euro (113.400 x 9%). Se non venisse applicata la regola "prezzo-valore", il calcolo dell'imposta dovrebbe tenere conto del valore pattuito (200.000) e sarebbe pari a 18.000 euro (200.000 x 9%).
