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TASSI BCE si fermano al 4,5 per cento:

TASSI BCE si fermano al 4,5 per cento

le conseguenze sui mutui casa



26 Ottobre 2023, 14:46


Questa volta ci si aspettava una pausa, e la Banca Centrale Europea ha rispettato le attese. Dopo dieci aumenti consecutivi, i tassi di interesse che definiscono il costo del denaro sono rimasti invariati, in particolare restando al 4,50 per cento per i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, al 4,75% sulle operazioni di rifinanziamento marginale e al 4,00% per i depositi presso la banca centrale. Secondo l’istituto di Francoforte, i passati aumenti saranno sufficienti ad arginare l’inflazione che, sebbene non si registri ancora in deciso calo, mostra tuttavia segnali di cedimento nel mese di settembre, avvalorando la decisione di una pausa che dia respiro all’economia europea. Vediamo i commenti degli economisti e le valutazioni di idealista/mutui sui finanziamenti per la casa.

Tassi di interesse fermi al 4 per cento, le motivazioni della Bce

“Ci si attende tuttora che l’inflazione resti troppo elevata per un periodo di tempo troppo prolungato, - si legge nella nota in cui il Consiglio Direttivo della Bce spiega la sua decisione in tema di politica monetaria. - Inoltre perdurano le forti pressioni interne sui prezzi. Al tempo stesso, l’inflazione ha registrato un netto calo a settembre, ascrivibile anche ai forti effetti base, e gran parte delle misure dell’inflazione di fondo ha continuato a diminuire. I passati aumenti dei tassi di interesse decisi dal Consiglio direttivo seguitano a trasmettersi con vigore alle condizioni di finanziamento, frenando in misura crescente la domanda e contribuendo pertanto alla riduzione dell’inflazione”.

Negli ultimi giorni sono emersi infatti diversi dati che giustificano una pausa nella crescita dei tassi. Uno di essi è la moderazione dell'inflazione nella zona euro. Secondo i dati dell'ufficio di statistica comunitaria, Eurostat, l'inflazione nella zona della moneta unica si è attestata al 4,3% a settembre, scendendo di nove decimi in un mese e segnando il suo punto più basso in quasi due anni. Anche il tasso di inflazione di base si è moderato, fermandosi al 4,5%, il minimo da agosto 2022.

“Il Consiglio direttivo, – si legge ancora, - è determinato ad assicurare il ritorno tempestivo dell’inflazione all’obiettivo del 2% a medio termine.

In base alla sua attuale valutazione, il Consiglio direttivo ritiene che i tassi di interesse di riferimento della BCE si collochino su livelli che, mantenuti per un periodo sufficientemente lungo, forniranno un contributo sostanziale al conseguimento di tale obiettivo. Le decisioni future del Consiglio direttivo assicureranno che i tassi di riferimento siano fissati su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario”.

Tassi di interesse Bce, quando scenderanno?

Nella riunione del prossimo 14 dicembre l'organismo guidato da Christine Lagarde aggiornerà le sue previsioni macroeconomiche, fondamentali nelle sue decisioni. Nonostante la decisione di lasciare i tassi invariati fosse oggi scontata, gli esperti non escludono la possibilità di ulteriori aumenti dei tassi nei prossimi mesi. I primi tagli potrebbero non farsi vedere prima dell’estate 2024.

Un taglio si rende necessario dati i segnali di rallentamento economico nell’Eurozona. Secondo i dati di S&P Global e Hamburg Commercial Bank, l'indice composito degli acquisti dei dirigenti (PMI) è sceso a 46,5 punti, rispetto ai 47,2 punti di settembre, rappresentando il suo livello più basso in 35 mesi e aprendo la via a una possibile recessione nella regione nella seconda metà del 2023.

A questo si sono aggiunte le previsioni della Bundesbank, che indicano una contrazione dell'economia tedesca, la più grande d'Europa, nel terzo trimestre dell'anno. Nel suo ultimo bollettino mensile, la banca centrale tedesca avverte dell'indebolimento della domanda estera, del consumo interno e degli investimenti a causa dell'incremento dei costi di finanziamento, affermando che la Germania, che è riuscita a evitare la recessione per un pelo in primavera, potrebbe aver registrato una nuova contrazione in estate. Pertanto, e se i sospetti della Bundesbank si avverano, l'economia tedesca si sarebbe contratta in tre dei quattro ultimi trimestri e sarebbe rimasta stagnante nell'altro.

Un altro dato che, secondo il mercato, giustifica la decisione della BCE di mantenere i tassi di interesse al 4,5% in ottobre è l'irrigidimento delle condizioni di finanziamento,

che sta risultando superiore alle previsioni. Secondo un sondaggio condotto dalla stessa banca centrale tra oltre un centinaio di entità della zona euro, il settore finanziario ha nuovamente irrigidito i suoi standard di credito durante il terzo trimestre, facendolo in misura maggiore rispetto a quanto atteso in tutte le categorie di prestiti. Questo ha nuovamente inciso sulla domanda di credito da parte di imprese e famiglie, includendo in quest'ultimo caso sia i mutui che i prestiti al consumo.

Le previsioni sui tassi Bce degli economisti

I tassi di interesse Bce in ottobre sono rimasti fermi al 4,5 per cento, ma gli esperti si interrogano sull’inizio della discesa dei tassi, che potrebbe dare sollievo all’economia, ai mutui e ai prestiti. Ma la possibilità di un nuovo aumento resta ancora sullo sfondo.

“L’inflazione sta scendendo, anche se non rapidamente come sperato, e a settembre si è assestata al 4,3%, - nota Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer UBS WM Italy. - La traiettoria suggerisce un’ulteriore discesa che potrebbe però non essere lineare in considerazione dei prezzi dell’energia, dato che il petrolio è salito del 25% dall’inizio dell’estate. In ogni caso, ci aspettiamo che si assesti poco sopra il 2% il prossimo anno.

Non ci aspettiamo ulteriori rialzi dei tassi da parte della BCE, ma la vera domanda è quando verranno tagliati.

Infatti, gli attuali tassi sono molto elevati per l’economia dell’area euro, che è già in affanno e non può contare su un aumento della domanda proveniente dalla crescita demografica o dall’allargamento della classe media, in un contesto di irrigidimento delle finanze pubbliche dal prossimo anno per via della reintroduzione del Patto di stabilità. Aspettare troppo potrebbe compromettere la crescita del prossimo anno, che è comunque attesa debole, ben sotto il punto percentuale”.

 “Crediamo che la decisione di prendere una pausa nel ciclo di rialzi dei tassi di intesse sia legata alle pressioni inflazionistiche in calo a settembre, - aggiunge Filippo Diodovich, Senior Market Strategist di IG Italia, - ai deboli dati sul PIL delle economie della Zona Euro,  al forte rialzo dei rendimenti dei bond (governativi e corporate) e alle condizioni inasprite nel mercato del credito ben oltre le attese nel terzo trimestre (come riportato dalla bank lending survey). Questi elementi saranno usati come efficaci argomentazioni dai banchieri più “dovish” del Consiglio per convincere anche i membri più falchi dell’istituto di Francoforte a fermare il processo di rialzi del costo del denaro in Europa.

Pensiamo che la pausa sarà comunque “hawkish” ovvero mantenendo aperto uno spiraglio per un prossimo rialzo

nella riunione di dicembre quando lo staff di esperti della BCE pubblicherà le stime sulle variabili macroeconomiche (PIL, inflazione, disoccupazione) e potrebbe decidere di accelerare sulla riduzione degli asset in pancia all’istituto di Francoforte”.

“Riteniamo che il ciclo di rialzi della BCE sia concluso, - commenta Gurpreet Gill, Macro Strategist Global Fixed Income di Goldman Sachs Asset Management, - e ci aspettiamo che la decisione odierna di mantenere i tassi fermi al 4% si estenderà fino al 2024. L'aumento dei prezzi dell'energia rappresenta un nuovo rischio di rialzo per l'inflazione headline, ma una crescita contenuta e un raffreddamento dell'inflazione core probabilmente precluderanno ulteriori rialzi dei tassi. Il nostro scenario di base prevede un taglio dei tassi a partire dal terzo trimestre dell'anno prossimo, anche se un forte rallentamento dell'economia o un deterioramento del mercato del lavoro più ampio del previsto potrebbero spingere ad anticipare l'allentamento delle politiche.”

Tassi Bce fermi al 4,5 per cento, cosa succede ai mutui

Gli occhi erano puntati sui tassi Bce anche per le loro conseguenze sui mutui casa, per i quali lo scenario macroeconomico degli ultimi 12 mesi ha rappresentato una vera croce. Cosa succederà ora ai mutui?

“La BCE si prende una pausa, pur consapevole che l'inflazione è ancora a livelli importanti e che l'inverno imminente, insieme alle incertezze geopolitiche, non sono esattamente viatici per confidare in un progressivo calo dei prezzi, - commenta Fabio Femiani, responsabile idealista/mutui Italia. -

Questo atteggiamento significherà probabilmente che i mutui rimarranno ai livelli attuali se non addirittura leggermente più costosi,

sulla falsariga di un prolungato alto livello dei tassi: il che non è una buona notizia per i consumatori e probabilmente non causerà movimenti significativi sull'Euribor. Fortunatamente, la forte concorrenza tra le banche, insieme alla curva dei tassi d'interesse invertita (con tassi più bassi a medio che a breve termine), fa sì che attualmente vi siano opzioni di mutuo a tasso fisso – in alcuni casi – al di sotto del 4%, che è il livello attuale dell'Euribor a 3 mesi. Vedremo nei prossimi mesi se il mercato prenderà questa pausa come una reale anticipazione del controllo dell'inflazione e di un futuro taglio dei tassi o se, al contrario, opterà per la prudenza e attenderà i fatti oltre le parole. In questo scenario, non ci aspettiamo cambiamenti rilevanti nel prezzo dei mutui, al di là, come detto, di qualche aggiustamento tattico da parte di alcune banche che cercano di conquistare maggiori quote di mercato. In questa situazione i mutui fissi e quelli a tasso misto continueranno a essere più attraenti di quelli variabili, almeno nel breve periodo”.

Quanto costano i mutui dopo lo stop ai tassi Bce

La Bce lascia invariati i tassi di interesse, ma i continui aumenti delle rate mensili scattati negli ultimi due anni per effetto delle decisioni della Banca Centrale pesano fino a quasi +4.400 euro all’anno su chi ha acceso un finanziamento a tasso variabile. Lo afferma il Codacons, commentando lo stop al rialzo dei tassi deciso oggi dalla Bce.

Considerata una fascia media di mutuo a tasso variabile di importo compreso tra i 125mila e i 150mila euro, per una durata di 25 anni, ossia l’importo più richiesto in Italia da chi accende un finanziamento per l’acquisto di una casa, la rata mensile è salita complessivamente negli ultimi due anni tra i +270 e i +365 euro per effetto di tutti gli incrementi imposti dalla Banca Centrale Europea a partire dal 2022. Questo significa, secondo Codacons, che una famiglia che ha acceso un mutuo a tasso variabile si ritrova a spendere oggi in media tra i +3.240 e +4.380 euro all’anno rispetto a quanto pagato nel 2021 come conseguenza delle politiche monetarie della Banca Centrale Europea.

Calendario Bce, quando cambieranno ancora i tassi?

Ecco il calendario delle prossime riunioni Bce durante le quali l’istituto di Francoforte potrebbe decidere nuove variazioni nei tassi di interesse:
14 dicembre 2023
25 gennaio 2024
7 marzo 2024
11 aprile 2024
6 giugno 2024
18 luglio 2024
12 settembre 2024

La Bce alza i tassi di interesse al 4,5%: cosa succederà ai mutui? PREVISIONI ...

La Bce alza i tassi di interesse al 4,5%: 
cosa succederà ai mutui?

Bce alza ancora i tassi, ecco gli effetti su mutui

Secondo Fabio Femiani, responsabile idealista/mutui per l'Italia, "La Bce mantiene la sua tabella di marcia senza pause, dando un chiaro messaggio che il suo obiettivo principale è quello di frenare l'inflazione ancora troppo alta a livello europeo. 

Si tratta di una cattiva notizia per i mutuatari e per coloro che intendono finanziare con un mutuo l’acquisto di una nuova casa, poiché l'Euribor rifletterà sicuramente questo aumento in tempi brevi e anche i mutui fissi e misti diventeranno più costosi. 
Resta da vedere come quest'ultimo giro di vite influisca sull'attività economica e sull'inflazione, che sono gli indicatori che ci diranno davvero quando questo ciclo di rialzo dei tassi si concluderà.


Calcolo della rata di un mutuo da 200.000 euro

Di quanto aumenta la rata del mutuo dopo la decisione sui tassi Bce del 14 settembre 2023? Considerando un esempio di calcolo rata su un mutuo di durata trentennale da 200.000 euro a tasso variabile con Euribor 3mesi + spread 1,50%:

 


Per chi ha già un mutuo

erogato 1 anno fa:  rata originaria di € 791 oggi sale a € 1.136 con aumento + 25 bps
erogato 3 anni fa: da 645 a € 1.093 con aumento + 25 bps
erogato 5 anni fa: da 659 a € 1.061 con aumento + 25 bps


Per i nuovi mutui (confronto con 12 mesi fa)

Stesso mutuo erogato oggi: rata da 1.115 a 1146 euro con l’aumento di 25 bps, pari a un incremento di oltre il 75% rispetto allo stesso mutuo erogato nel 2022.



Calendario Bce, quando saliranno ancora i tassi?

Ecco il calendario delle prossime riunioni Bce durante le quali l’istituto di Francoforte potrebbe decidere nuove variazioni nei tassi di interesse:
26 ottobre 2023
14 dicembre 2023

Nessuna tregua per i mutui. La Bce ha deciso di alzare nuovamente i tassi di interesse, aumentando il costo del denaro di 25 punti base e portandolo a 4,5, anche se la Banca Centrale Europea lascia intendere che questo potrebbe essere l'ultimo rialzo almeno per un po' di tempo. Quanto aumenteranno ancora i tassi di interesse e quanto costeranno i mutui da adesso in poi? Scopriamolo con le simulazioni di idealista/mutui e le risposte del nostro esperto.
Tassi di interesse, la decisione della Bce 


Le previsioni  sui mutui 2023



La Bce ha deciso un nuovo rialzo i tassi di interesse di 0,25 punti base, portando il costo del denaro a 4,5. Nel comunicato che ha fatto seguito alla riunione del Consiglio Direttivo, la Bce ha spiegato che la decisione arriva a causa di una revisione al rialzo delle stime dell'inflazione per il 2023, che si prevede toccherà il 5,6%, per poi scendere al 3,2% nel 2024 e al 2,1% nel 2025.
"L'inflazione continua a diminuire - si legge nel comunicato - ma ci si attende tuttora che rimanga troppo elevata per un periodo di tempo troppo prolungato. 
Il Consiglio direttivo è determinato ad assicurare il ritorno tempestivo dell'inflazione all'obiettivo del 2% nel medio termine" e quindi "ha deciso oggi di innalzare di 25 punti base i tre tassi di interesse".
Tuttavia per la prima volta si intravede la possibilità che i tassi abbiano "toccato tetto". 
Il Consiglio direttivo – si legge nel comunicato – "ritiene che i tassi di interesse di riferimento della Bce abbiano raggiunto livelli che, mantenuti per un periodo sufficientemente lungo, forniranno un contributo sostanziale a un ritorno tempestivo dell'inflazione all'obiettivo".


Mutuo, quale scegliere.
Le previsioni dei tassi per i prossimi cinque anni


Ultimi giorni per accedere alla garanzia Consap all'80%
per gli under 36 che acquistano la prima casa .




Roma, 13 settembre 2023 – La Bce verso un nuovo aumento dei tassi di interesse? In attesa di conoscere gli esiti della riunione della Banca centrale europea di giovedì 14 settembre, quello che è quasi certo è che non ci sarà nell'immediato una netta flessione dei tassi sui mutui.

Il 2023 si chiuderà attorno agli attuali livelli. La previsione è dell'ufficio studi del comparatore di mutui online Telemutuo. L'Euribor 3 mesi, oggi intorno al 3,80%, potrebbe scendere a 3,56% a dicembre 2024, quindi al +2,68% a dicembre 2025, per risalire a +2,76% a dicembre 2027 e chiudere a +2,71% a dicembre 2028.


Le previsioni sull'andamento dei tassu sui mutui nei prossimi 5 anni



Le previsioni sull'andamento dei tassu sui mutui nei prossimi 5 anni
Anche se il mercato immobiliare registra un po' ovunque un rallentamento nelle compravendite, comprare casa, rileva Telemutuo, resta comunque conveniente, “perché in generale stiamo parlando di tassi d’interesse vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi, l'Associazione banche italiane”.
A giugno 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 4,27% (quasi raddoppiato rispetto al 2,05% di giugno 2022), ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%.


Mutuo a tasso fisso o variabile?

In questo scenario come individuare il tasso più conveniente?

Oggi la maggior parte dei mutuatari si rivolge verso il tasso fisso per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori rialzi della rata a seguito dell’aumento atteso del costo del denaro in Europa. “Anche se il costo del mutuo a tasso fisso è più che triplicato in 12 mesi, si attesta su livelli ancora molto lontani rispetto a quelli osservati prima del 2010”, spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo.
“Il discorso vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: nell'ultimo decennio, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione anomala in cui il livello dei saggi risulta nettamente inferiore rispetto al tasso di inflazione”.
Oltre al tasso variabile puro, sul mercato sono comunque disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono, suggerisce Telemutuo, di limitare e gestire gli aumenti del costo del denaro, ovvero il mutuo a rata costante

(in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.


Il mutuo green


Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta del rimborso ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa
(anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste
il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Il mutuo green, fa presente Telemutuo, in questo momento risulta particolarmente interessante. Sulla scia del gradimento riscosso dagli immobili con prestazioni energetiche elevate, infatti, vari istituti di credito hanno avviato campagne promozionali che prevedono una riduzione dello spread pari a 0,35-0,40% rispetto al tradizionale sconto di 0,10%.
Un’offerta che si rivela conveniente, soprattutto sul lungo periodo: considerando per esempio con un mutuo da 100mila euro con durata 20 o 30 anni si può ottenere una riduzione della rata di circa 20 euro al mese, che alla fine del piano di ammortamento porterà ad un risparmio complessivo rispettivamente di circa 5mila e 7mila euro.
Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il bonus ristrutturazione o il superbonus, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità. E’ possibile, infine, godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.


Mutuo under 36, domande entro il 30 settembre

Per i giovani in cerca di una casa, parte delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 sono state prorogate al 30 settembre 2023. Ancora pochi giorni, dunque, per chiedere al Fondo di garanzia mutui prima casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del prestito concesso, ottenendo così un mutuo al 100%.
Una misura a cui possono accedere gli under 36, ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori, che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore Isee non superiore a 40mila euro annui. Per poter presentare la richiesta a Consap entro il 30 settembre è però necessario avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Fino al 31 dicembre 2023, comunque, gli under 36 che acquistano la prima casa possono usufruire dell'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, del riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e dell’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.


Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso


Con il 2023 è tornata in vigore, infine, una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti.



"Le decisioni future del Consiglio direttivo -

si precisa - assicureranno che i tassi di interesse di riferimento della Bce siano fissati su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario" e comunque il Consiglio "continuerà a seguire un approccio guidato dai dati nel determinare livello e durata adeguati della restrizione".


Le previsioni di idealista sui mutui 2023

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L'acquisto CASA: come finanziarlo, come proteggerlo??

E' il momento di ... comprare Casa ...

continua ad essere un obiettivo di molti, anche se oggi esistono varie formule di affitto ad uso abitativo e addirittura la possibilità anche per i privati cittadini di sottoscrivere un leasing immobiliare, con agevolazioni fiscali significative per i giovani.

La maggior parte degli italiani sceglie di abitare in una casa di proprietà e non in affitto, perché vede nel "mattone" una tradizionale forma di impiego del proprio risparmio, almeno per l’abitazione di residenza.

Devi considerare che...

... prima di comprare una casa è importante valutare tutte le spese che questa scelta comporta, il denaro su cui puoi contare e quanto chiedere eventualmente in prestito, avendo presente quale è la rata massima di rimborso che puoi sostenere. Considera bene se e quale casa puoi permetterti di comperare. Queste sono le fondamenta su cui costruire tue scelte sull’abitazione.

Esistono variabili e opportunità che potresti non conoscere e non avere considerato per portare avanti il tuo progetto. Se hai necessità di richiedere un finanziamento, i mutui ipotecari sono le forme di finanziamento più diffuse ed economiche: si chiamano così perché prevedono l’accensione di un'ipoteca sull'immobile per il quale richiedi il prestito. In altre parole, a garanzia del pagamento - in caso di insolvenza - stai offrendo la casa stessa. Confronta tante offerte in modo da scegliere le condizioni più vantaggiose, ad esempio quelle con i tassi di interesse più bassi, e quelle più adatte alle tue esigenze.

Prima di accendere un finanziamento è importante valutare bene l'impegno che puoi sostenereovvero quanta parte di reddito puoi destinare al rimborso delle rate: non basarti solo sulle disponibilità e sulle esigenze presenti, perché nel tempo possono cambiare. Una buona regola è quella di impegnarsi ad una rata del mutuo che non superi un terzo delle entrate mensili (sommando insieme stipendio o altre possibili fonti di reddito), per non trovarti impreparato o in difficoltà in caso di spese impreviste o al verificarsi di problemi connessi al lavoro e/o alla salute. Se hai contratto già altri finanziamenti o hai rate da pagare per altri beni/servizi (es. per l'auto), ricordati di considerare, nel calcolo della rata mensile che puoi sostenere, anche tutti gli altri tuoi debiti: anche la banca ne terrà conto per decidere se e quanto concederti in prestito. In altre parole, valuterà il tuo "merito creditizio".

Ricorda anche che quando richiedi un mutuo per comprare casa, in genere la banca sarà disposta a finanziare solo una parte dell’importo: è quindi importante avere dei risparmi che ti consentano di pagare la quota di costo non coperta dal mutuo.
 
A seconda delle tue caratteristiche e della casa che intendi acquistare, puoi verificare se puoi accedere al Fondo Garanzia mutui prima casa. Grazie a questa misura di facilitazione nell’accesso al credito, lo Stato si fa garante per te nei confronti della banca a determinate condizioni.
 
Sappi, inoltre che, se sei iscritto ad un fondo pensione, puoi chiedere un anticipo del capitale accumulato (fino al 75 per cento) per comprare o ristrutturare casa, tua o dei tuoi figli. Per non ridurre il capitale di cui potrai disporre al momento del pensionamento, puoi reintegrare nel tempo in tutto o in parte la somma prelevata. Analogamente, è possibile chiedere al datore di lavoro un anticipo del TFR.

Scegli sapendo che... 

... è importante tenere a mente che, oltre alla somma necessaria per pagare l’immobile, dovrai essere in grado di sostenere anche altre spese connesse al comprare casa, spesso a carattere di una tantum: i costi di una eventuale ristrutturazione, dell’arredamento e del trasloco, nonché le spese notarili, assicurative, fiscali e di intermediazione oltre ai costi di natura bancaria.

Ricordati, inoltre, che nel tempo potrai rinegoziare un vecchio mutuo per ricercare sul mercato condizioni migliori.

Ogni strumento ha le sue caratteristiche... 

... puoi richiedere un mutuo per acquistare, costruire e/o ristrutturare una casa. Solitamente - ma possono esserci eccezioni - la banca concede un mutuo di importo non superiore all'80% del valore dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto della banca stessa.

I mutui sono diversi tra loro per durata del finanziamento (che di solito è compresa tra i 5 ed i 30 anni, ma in alcuni casi può essere prevista una durata superiore) e per la modalità di calcolo della rata. La rata può essere calcolata applicando un tasso di interesse fisso o variabile sul capitale dato in prestito, ma sono disponibili sul mercato anche formule miste o con tetto massimo all’ammontare della rata mensile (è possibile variando la durata del finanziamento).

Se stai pensando di richiedere un mutuo, il primo punto da cui partire è individuare la soglia massima di indebitamento mensile che ti è possibile sostenere dato il tuo stile di vita e le tue esigenze, ad esempio il pagamento di altre rate di debiti, ovvero l’ammontare massimo della rata.

Alcuni esempi, che non esauriscono le possibilità...

I mutui sono l’esempio più ricorrente. Per tutelare te stesso, i tuoi cari e la tua abitazione, insieme al mutuo, è possibile accendere una polizza assicurativa che ti permetta di far fronte al pagamento della rata in caso di imprevisti e che la banca deve accettare senza modificare le condizioni offerte. Ad esempio, una polizza assicurativa, come la polizza payment protection insurance (PPI), potrebbe aiutarvi a rimborsare il mutuo se, a causa di eventi personali sfavorevoli (morte, invalidità permanente, infortunio, malattia, perdita dell’impiego), non sei più in grado di farlo. Assicurarti in vista di una possibile difficoltà economica futura è una tua scelta. La sola assicurazione obbligatoria associata all'accensione di un mutuo è, invece, quella sui danni all'immobile per incendio e scoppio. La banca che eroga il mutuo non può comunque obbligarti ad aprire un conto corrente né a stipulare una polizza assicurativa sulla vita proposta dalla stessa banca. Esistono, inoltre, fondi pubblici di solidarietà che consentono una sospensione momentanea del pagamento delle rate del mutuo in caso di improvvisa difficoltà economica connessa alla morte di uno di titolari del mutuo, nel caso di perdita di lavoro o di malattie gravi.
 
Una casa può costituire anche un investimento: ad esempio per ottenere mensilmente una rendita dall'affitto. In questo caso, è importante conoscere anche gli aspetti fiscali, in quanto le imposte che gravano sull'acquisto e la proprietà di seconde o terze case sono maggiori di quelle relative all'abitazione principale.

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Mutuo ipotecario ipotecario. Che Cos'è ?

 

Che Cos'è ?

Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine che le banche e altri intermediari finanziari concedono. È principalmente utilizzato per l’acquisto di immobili, in particolare la casa di abitazione ma può servire anche per costruire o ristrutturare un immobile e per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. 

Si definisce ipotecario poiché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato. 

Il mutuo ipotecario di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.

Come funziona?

Ti dà la possibilità di ricevere l’intera somma in un’unica soluzione, che potrai rimborsare nel tempo, con rate di importo fisso o variabile, definite da un piano di ammortamento.

La rata è composta di una quota capitale, a titolo di restituzione del prestito, e di una quota interessi, calcolata in base al tasso, che può essere fisso o variabile. In questo secondo caso il tasso è determinato in base ai parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione detta spread. Esistono anche soluzioni ibride.

Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario prevede alcune spese aggiuntive:

  • un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”, che viene trattenuta direttamente dalla banca;
  • le spese di istruttoria;
  • le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
  • le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • il costo del premio di assicurazione;
  • la commissione annua di gestione della pratica;
  • le spese per l'incasso della rata.

Quali rischi può comportare?

Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel tempo, perché incide sul reddito disponibile per vari anni. È necessario valutarne attentamente la sostenibilità, prima di farne richiesta e anche durante il periodo di pagamento delle rate.
Il rischio principale nei mutui a tasso variabile è un aumento dell’importo delle rate, che vanno dunque attentamente valutate.
Se si paga la rata in ritardo si aggiungono gli interessi di mora, che in genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata.

Cosa devi sapere sulle rate?

A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, più breve è la durata del mutuo, più alte sono le rate e più bassi gli interessi. Viceversa, più lunga sarà la durata, maggiore sarà l’importo dovuto per gli interessi: le rate, però, saranno più basse perché la restituzione dell’importo preso a prestito viene distribuito su un periodo più lungo. Nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse è legato a un indice finanziario di riferimento: l’ammontare della rata del mutuo può variare a seconda dell’andamento dell’indice. Al momento della stipula del contratto, il mutuo può essere segnalato in diversi sistemi informativi sul credito, tra i quali quello gestito dalla Banca d’Italia e denominato Centrale dei rischi.

In caso di ritardato pagamento (totale o parziale) di una rata per oltre 30 giorni verranno applicati gli interessi di mora, che si aggiungeranno alle somme già dovute. Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto e puoi perdere il diritto di proprietà sull'immobile ipotecato.

Cos'altro c'è da sapere?

Il mutuo è uno strumento che necessita un’attenta pianificazione di medio-lungo termine. Per questo, è essenziale valutare se le proprie entrate siano sufficienti per pagare le rate: possono sempre accadere imprevisti che richiedono nuove uscite (ad esempio spese mediche), oppure che comportano una diminuzione delle entrate (ad esempio la perdita del lavoro o la cassa integrazione). È in generale importante comprendere l’incidenza della rata sul reddito complessivo tuo e della tua famiglia. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

Se scegli un mutuo a tasso variabile, dovrai considerare la possibilità di un aumento del tasso, che potrebbe incidere notevolmente sulla rata, rendendola troppo onerosa. Per decidere tra tasso fisso e tasso variabile devi considerare anche la tua propensione al rischio.

Prima di ogni richiesta di mutuo o finanziamento, considera sempre con attenzione l’incidenza della rata sul tuo reddito disponibile, anche alla luce di altri prestiti, per evitare di trovarti in situazione di sovraindebitamento. Informati sulle diverse offerte leggendo i fogli contenenti le Informazioni generali o consultando motori di ricerca che offrono guide e confronti tra i vari mutui presenti sul mercato, prestando attenzione al TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale, che indica il costo totale del prestito e che deve essere pubblicato per legge da tutti gli intermediari sul Foglio delle Informazioni Generali. Dopo aver acquisito le informazioni sulle tue esigenze, sulla tua situazione finanziaria e sulle tue preferenze, l’intermediario deve fornirti gratuitamente il modulo c.d. PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), contenente le informazioni personalizzate necessarie per consentire un confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato.

Prima della conclusione del contratto di credito hai diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni per poter confrontare diverse offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. I 7 giorni decorrono da quando ricevi l’offerta vincolante da parte dell’intermediario. Durante questo periodo l’offerta è vincolante per il finanziatore e puoi accettarla in qualsiasi momento. L’offerta è accompagnata dal PIES, se quest’ultimo non ti è stato fornito in precedenza o se le caratteristiche dell’offerta sono diverse dalle informazioni contenute nel PIES precedentemente fornito.

Se non riesci a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo o se diventano troppo elevate rispetto alla tua disponibilità, è consigliabile rivolgersi prontamente all’intermediario per cercare insieme una soluzione, come ad esempio il rifinanziamento totale o parziale del credito, l’estensione della durata del contratto oppure la rinegoziazione del mutuo.

Se hai contratto un mutuo puoi in qualunque momento trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità. È la cosiddetta portabilità o surroga che ti consente di estinguere il mutuo utilizzando la somma concessa da un nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con il nuovo intermediario. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef.
 L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Come vendere casa con mutuo in corso? Tutto quello che devi sapere ?


È possibile che, dopo aver richiesto un mutuo per comprare casa, si scelga di cambiare abitazione e si abbia la necessità di mettere in vendita l’immobile. Scopriamo come vendere casa con mutuo in corso.

Il mutuo, si sa, è un prestito che ha una durata medio-lunga. Spesso, sono richiesti tanti anni per estinguerlo, specie quando viene attivato per l’acquisto di un immobile. È possibile che, durante questo lasso di tempo, le proprie abitudini di vita cambino e che sopraggiunga la necessità di lasciare l’abitazione per la quale il mutuo si era reso necessario. In questa situazione, coloro che scelgono di optare per la vendita dell’immobile sono numerosi. Vendere casa con mutuo in corso, però, è un argomento complesso perché richiede una conoscenza puntuale della materia affinché la procedura possa andare a buon fine. Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere per vendere casa con un mutuo in corso.

Vendere casa con mutuo in corso: è possibile?

In fase di acquisto di un immobile si è resa necessaria l’attivazione di un finanziamento per sostenere la spesa, ma, a distanza di tempo, è sopraggiunta l’esigenza di cambiare casa con mutuo in corso e metterla in vendita? È possibile farlo, purché sussistano determinate condizioni. 
La presenza di un mutuo, infatti, non è vincolante: il proprietario non ha l’obbligo di rinunciare alla vendita della casa con mutuo.

Quando si stipula un finanziamento, l’accordo è con un istituto di credito, il quale non esercita alcun tipo di titolarità sull’immobile acquistato. Il proprietario dell’abitazione, infatti, ha la possibilità di vendere casa con mutuo in corso e, per farlo, non è tenuto ad ottenere alcun permesso dalla banca. Quello che, però, è chiamato a fare è gestire la pratica del finanziamento, ovvero provvedere al trasferimento o alla chiusura del mutuo. In questo caso, è l’istituto di credito a doversi pronunciare.

Come vendere casa con mutuo in corso e comprarne un'altra?

Vendere casa con mutuo in corso, soprattutto per chi non conosce la materia, può rivelarsi piuttosto complesso. Se, oltre a vendere l’immobile per il quale è stato precedentemente richiesto un finanziamento, si desidera comprare casa avendo già un mutuo, i fattori da valutare si moltiplicano. Il primo passo da compiere affinché la procedura possa andare a buon fine è sapere quali sono le strade percorribili in merito alla gestione del finanziamento. Nello specifico, le opzioni possibili sono le seguenti:
  • sostituzione di garanzia;
  • accollo al compratore;
  • estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile.

Vi è inoltre la possibilità di richiedere un mutuo ponte, una forma di finanziamento a breve termine che ha da poco preso piede anche in Italia. Per quanto siano tutte soluzioni valide, non è detto che sussistano i requisiti per accedervi. La possibilità di percorrere o meno una delle quattro strade suddette dipende dalla banca. L’istituto di credito, infatti, è chiamato a valutare attentamente la situazione finanziaria dell’intestatario del finanziamento, prima di dare il lasciapassare. Perché? Perché per vendere casa con mutuo e comprarne un’altra è indispensabile che il proprietario dell’immobile abbia a disposizione il conteggio dell’estinzione del mutuo per la vendita della casa. Più nello specifico, la banca mutuante, dopo aver attenzionato la condizione finanziaria del richiedente, rilascia una dichiarazione scritta, all’interno della quale vi è l’ammontare del debito residuo.

Sostituzione di garanzia

Quando si sceglie di attivare un mutuo per acquistare casa, l’istituto di credito al quale ci si rivolge, nella maggior parte dei casi, iscrive un’ipoteca sull’immobile, al fine di tutelarsi nel caso in cui le rate del finanziamento non venissero pagate. Se, infatti, il mutuatario non paga, la banca mutuante procede con il pignoramento dell’immobile, che verrà successivamente messo in vendita.

Se la propria intenzione è vendere casa con mutuo in corso e comprarne un’altra, la sostituzione di garanzia potrebbe rivelarsi la scelta migliore. In questo caso, l’ipoteca sull’abitazione che si intende vendere viene trasferita sul nuovo immobile. È bene specificare, però, che non sempre questa strada è percorribile. È possibile che, infatti, la propria banca non accetti di spostare l’ipoteca, ostacolando così la vendita della casa con mutuo con la garanzia di un altro immobile.

Accollo del debito

Un’altra opzione possibile quando si desidera comprare casa avendo già un mutuo è la vendita della casa con accollo del mutuo. Se si opta per questa soluzione, l’acquirente dell’immobile gravato dal finanziamento ha l’obbligo di pagare alla banca l’ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza del mutuo. In altri termini, il nuovo acquirente si sostituisce al debitore originario.

L’accollo del mutuo senza consenso della banca e del nuovo acquirente non è possibile. L’operazione, infatti, può essere avviata solo previo consenso di entrambe le parti. Se l’istituto di credito e l’acquirente acconsentono all’accollo, colui che compra l’abitazione è chiamato non solo a provvedere al rimborso delle rate, ma anche a farsi carico delle spese relative al mantenimento del finanziamento.

Chi opta per la vendita della casa con accollo del mutuo è bene che sappia che esistono due tipologie di accollo: accollo liberatorio e accollo cumulativo. L’accollo cumulativo vincola il mutuatario originario a rimborsare le rate del finanziamento nel caso in cui il nuovo acquirente non riuscisse più a provvedere al pagamento. L’accollo liberatorio, invece, libera il venditore da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.

Estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile

L’estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile è in assoluto la soluzione più diffusa tra chi sceglie di cambiare casa con mutuo e comprarne un’altra. Esistono due tipi di estinzione:

  • estinzione del mutuo per vendita casa prima del rogito: quando si è in possesso della somma necessaria per estinguere il finanziamento prima di effettuare il rogito sulla nuova casa, è possibile saldare il debito con l’istituto di credito, il quale provvede a rilasciare la cancellazione dell’ipoteca e la quietanza dell’estinzione;
  • estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo caso, l’estinzione del debito avviene utilizzando il denaro incassato in seguito alla vendita della casa gravata da mutuo, contestualmente al rogito. L’acquirente è tenuto a consegnare un assegno alla banca, la quale rilascia la quietanza dell’estinzione e provvede a cancellare l’ipoteca.
  • L’estinzione del mutuo per vendita casa è la soluzione a cui scelgono di ricorrere in molti perché è vantaggiosa tanto per l’istituto di credito quanto per il mutuatario/venditore. È naturale che, infatti, entrambe le parti abbiano il naturale interesse di chiudere il rapporto di finanziamento, senza vincolo alcuno.

Quando si può vendere una casa con mutuo?


Una delle domande su cui aleggiano più dubbi quando si desidera cambiare casa con mutuo in corso è dopo quanto tempo è possibile venderla. La risposta è che dipende dal fatto che l’immobile sia una prima casa oppure no. Se l’immobile è una seconda casa, è possibile venderla in qualsiasi momento. Se, invece, la propria intenzione è vendere la prima casa con mutuo e comprarne un’altra e l’immobile in questione è stato acquistato con il Bonus Prima Casa, la vendita non è consentita prima di 5 anni. 

L’alternativa è vendere la casa con mutuo dopo i 5 anni.

Esiste però un’eccezione: se, entro un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato tramite agevolazione, il contribuente acquista, riceve o costruisce un immobile che possiede caratteristiche simili a quello venduto e lo utilizza come prima casa, può vendere casa con mutuo prima dei 5 anni. In questo caso, però, perde il diritto alle agevolazioni. L’Agenzia delle Entrate, effettuate le opportune verifiche, chiede al contribuente il pagamento delle somme non ancora versate e lo sottopone ad una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non corrisposte.

Come vendere una casa cointestata con mutuo?

Quando la titolarità dell’immobile su cui grava il mutuo e che si desidera vendere è cointestata, prima di avviare qualsiasi procedura è indispensabile il consenso delle parti coinvolte. Lo stesso discorso vale se ad essere cointestato è il mutuo che è stato attivato presso l’istituto di credito per acquistare l’immobile: vendere casa con mutuo cointestato è possibile previo consenso di entrambi gli intestatari del finanziamento.