L'acquisto CASA: come finanziarlo, come proteggerlo??

E' il momento di ... comprare Casa ...

continua ad essere un obiettivo di molti, anche se oggi esistono varie formule di affitto ad uso abitativo e addirittura la possibilità anche per i privati cittadini di sottoscrivere un leasing immobiliare, con agevolazioni fiscali significative per i giovani.

La maggior parte degli italiani sceglie di abitare in una casa di proprietà e non in affitto, perché vede nel "mattone" una tradizionale forma di impiego del proprio risparmio, almeno per l’abitazione di residenza.

Devi considerare che...

... prima di comprare una casa è importante valutare tutte le spese che questa scelta comporta, il denaro su cui puoi contare e quanto chiedere eventualmente in prestito, avendo presente quale è la rata massima di rimborso che puoi sostenere. Considera bene se e quale casa puoi permetterti di comperare. Queste sono le fondamenta su cui costruire tue scelte sull’abitazione.

Esistono variabili e opportunità che potresti non conoscere e non avere considerato per portare avanti il tuo progetto. Se hai necessità di richiedere un finanziamento, i mutui ipotecari sono le forme di finanziamento più diffuse ed economiche: si chiamano così perché prevedono l’accensione di un'ipoteca sull'immobile per il quale richiedi il prestito. In altre parole, a garanzia del pagamento - in caso di insolvenza - stai offrendo la casa stessa. Confronta tante offerte in modo da scegliere le condizioni più vantaggiose, ad esempio quelle con i tassi di interesse più bassi, e quelle più adatte alle tue esigenze.

Prima di accendere un finanziamento è importante valutare bene l'impegno che puoi sostenere, ovvero quanta parte di reddito puoi destinare al rimborso delle rate: non basarti solo sulle disponibilità e sulle esigenze presenti, perché nel tempo possono cambiare. Una buona regola è quella di impegnarsi ad una rata del mutuo che non superi un terzo delle entrate mensili (sommando insieme stipendio o altre possibili fonti di reddito), per non trovarti impreparato o in difficoltà in caso di spese impreviste o al verificarsi di problemi connessi al lavoro e/o alla salute. Se hai contratto già altri finanziamenti o hai rate da pagare per altri beni/servizi (es. per l'auto), ricordati di considerare, nel calcolo della rata mensile che puoi sostenere, anche tutti gli altri tuoi debiti: anche la banca ne terrà conto per decidere se e quanto concederti in prestito. In altre parole, valuterà il tuo "merito creditizio".

Ricorda anche che quando richiedi un mutuo per comprare casa, in genere la banca sarà disposta a finanziare solo una parte dell’importo: è quindi importante avere dei risparmi che ti consentano di pagare la quota di costo non coperta dal mutuo.

 

A seconda delle tue caratteristiche e della casa che intendi acquistare, puoi verificare se puoi accedere al Fondo Garanzia mutui prima casa. Grazie a questa misura di facilitazione nell’accesso al credito, lo Stato si fa garante per te nei confronti della banca a determinate condizioni.

 

Sappi, inoltre che, se sei iscritto ad un fondo pensione, puoi chiedere un anticipo del capitale accumulato (fino al 75 per cento) per comprare o ristrutturare casa, tua o dei tuoi figli. Per non ridurre il capitale di cui potrai disporre al momento del pensionamento, puoi reintegrare nel tempo in tutto o in parte la somma prelevata. Analogamente, è possibile chiedere al datore di lavoro un anticipo del TFR.

Scegli sapendo che... 

... è importante tenere a mente che, oltre alla somma necessaria per pagare l’immobile, dovrai essere in grado di sostenere anche altre spese connesse al comprare casa, spesso a carattere di una tantum: i costi di una eventuale ristrutturazione, dell’arredamento e del trasloco, nonché le spese notarili, assicurative, fiscali e di intermediazione oltre ai costi di natura bancaria.

Ricordati, inoltre, che nel tempo potrai rinegoziare un vecchio mutuo per ricercare sul mercato condizioni migliori.

Ogni strumento ha le sue caratteristiche... 

... puoi richiedere un mutuo per acquistare, costruire e/o ristrutturare una casa. Solitamente - ma possono esserci eccezioni - la banca concede un mutuo di importo non superiore all'80% del valore dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto della banca stessa.

I mutui sono diversi tra loro per durata del finanziamento (che di solito è compresa tra i 5 ed i 30 anni, ma in alcuni casi può essere prevista una durata superiore) e per la modalità di calcolo della rata. La rata può essere calcolata applicando un tasso di interesse fisso o variabile sul capitale dato in prestito, ma sono disponibili sul mercato anche formule miste o con tetto massimo all’ammontare della rata mensile (è possibile variando la durata del finanziamento).

Se stai pensando di richiedere un mutuo, il primo punto da cui partire è individuare la soglia massima di indebitamento mensile che ti è possibile sostenere dato il tuo stile di vita e le tue esigenze, ad esempio il pagamento di altre rate di debiti, ovvero l’ammontare massimo della rata.

Alcuni esempi, che non esauriscono le possibilità...

I mutui sono l’esempio più ricorrente. Per tutelare te stesso, i tuoi cari e la tua abitazione, insieme al mutuo, è possibile accendere una polizza assicurativa che ti permetta di far fronte al pagamento della rata in caso di imprevisti e che la banca deve accettare senza modificare le condizioni offerte. Ad esempio, una polizza assicurativa, come la polizza payment protection insurance (PPI), potrebbe aiutarvi a rimborsare il mutuo se, a causa di eventi personali sfavorevoli (morte, invalidità permanente, infortunio, malattia, perdita dell’impiego), non sei più in grado di farlo. Assicurarti in vista di una possibile difficoltà economica futura è una tua scelta. La sola assicurazione obbligatoria associata all'accensione di un mutuo è, invece, quella sui danni all'immobile per incendio e scoppio. La banca che eroga il mutuo non può comunque obbligarti ad aprire un conto corrente né a stipulare una polizza assicurativa sulla vita proposta dalla stessa banca. Esistono, inoltre, fondi pubblici di solidarietà che consentono una sospensione momentanea del pagamento delle rate del mutuo in caso di improvvisa difficoltà economica connessa alla morte di uno di titolari del mutuo, nel caso di perdita di lavoro o di malattie gravi.

 

Una casa può costituire anche un investimento: ad esempio per ottenere mensilmente una rendita dall'affitto. In questo caso, è importante conoscere anche gli aspetti fiscali, in quanto le imposte che gravano sull'acquisto e la proprietà di seconde o terze case sono maggiori di quelle relative all'abitazione principale.

______________________________________________________________________________

Mutuo ipotecario ipotecario.  Che Cos'è ?

Il mutuo ipotecario è la principale forma di finanziamento a medio-lungo termine che le banche e altri intermediari finanziari concedono. È principalmente utilizzato per l’acquisto di immobili, in particolare la casa di abitazione ma può servire anche per costruire o ristrutturare un immobile e per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità. 

Si definisce ipotecario poiché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato. 

Il mutuo ipotecario di solito ha una durata da 5 a 30 anni ed è la forma più diffusa di credito immobiliare.

Come funziona?

Ti dà la possibilità di ricevere l’intera somma in un’unica soluzione, che potrai rimborsare nel tempo, con rate di importo fisso o variabile, definite da un piano di ammortamento.

La rata è composta di una quota capitale, a titolo di restituzione del prestito, e di una quota interessi, calcolata in base al tasso, che può essere fisso o variabile. In questo secondo caso il tasso è determinato in base ai parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione detta spread. Esistono anche soluzioni ibride.

Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario prevede alcune spese aggiuntive:

• un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”, che viene trattenuta direttamente dalla banca;
• le spese di istruttoria;
• le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
• il costo del premio di assicurazione;
• la commissione annua di gestione della pratica;
• le spese per l'incasso della rata.

Quali rischi può comportare?

Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel tempo, perché incide sul reddito disponibile per vari anni. È necessario valutarne attentamente la sostenibilità, prima di farne richiesta e anche durante il periodo di pagamento delle rate.

Il rischio principale nei mutui a tasso variabile è un aumento dell’importo delle rate, che vanno dunque attentamente valutate.

Se si paga la rata in ritardo si aggiungono gli interessi di mora, che in genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata.

Cosa devi sapere sulle rate?

A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, più breve è la durata del mutuo, più alte sono le rate e più bassi gli interessi. Viceversa, più lunga sarà la durata, maggiore sarà l’importo dovuto per gli interessi: le rate, però, saranno più basse perché la restituzione dell’importo preso a prestito viene distribuito su un periodo più lungo. Nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse è legato a un indice finanziario di riferimento: l’ammontare della rata del mutuo può variare a seconda dell’andamento dell’indice. Al momento della stipula del contratto, il mutuo può essere segnalato in diversi sistemi informativi sul credito, tra i quali quello gestito dalla Banca d’Italia e denominato Centrale dei rischi.

In caso di ritardato pagamento (totale o parziale) di una rata per oltre 30 giorni verranno applicati gli interessi di mora, che si aggiungeranno alle somme già dovute. Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto e puoi perdere il diritto di proprietà sull'immobile ipotecato.

Cos'altro c'è da sapere?

Il mutuo è uno strumento che necessita un’attenta pianificazione di medio-lungo termine. 

Per questo, è essenziale valutare se le proprie entrate siano sufficienti per pagare le rate: possono sempre accadere imprevisti che richiedono nuove uscite (ad esempio spese mediche), oppure che comportano una diminuzione delle entrate (ad esempio la perdita del lavoro o la cassa integrazione). È in generale importante comprendere l’incidenza della rata sul reddito complessivo tuo e della tua famiglia. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

Se scegli un mutuo a tasso variabile, dovrai considerare la possibilità di un aumento del tasso, che potrebbe incidere notevolmente sulla rata, rendendola troppo onerosa. Per decidere tra tasso fisso e tasso variabile devi considerare anche la tua propensione al rischio.

Prima di ogni richiesta di mutuo o finanziamento, considera sempre con attenzione l’incidenza della rata sul tuo reddito disponibile, anche alla luce di altri prestiti, per evitare di trovarti in situazione di sovraindebitamento. Informati sulle diverse offerte leggendo i fogli contenenti le Informazioni generali o consultando motori di ricerca che offrono guide e confronti tra i vari mutui presenti sul mercato, prestando attenzione al TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale, che indica il costo totale del prestito e che deve essere pubblicato per legge da tutti gli intermediari sul Foglio delle Informazioni Generali. Dopo aver acquisito le informazioni sulle tue esigenze, sulla tua situazione finanziaria e sulle tue preferenze, l’intermediario deve fornirti gratuitamente il modulo c.d. PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), contenente le informazioni personalizzate necessarie per consentire un confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato.

Prima della conclusione del contratto di credito hai diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni per poter confrontare diverse offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. I 7 giorni decorrono da quando ricevi l’offerta vincolante da parte dell’intermediario. Durante questo periodo l’offerta è vincolante per il finanziatore e puoi accettarla in qualsiasi momento. L’offerta è accompagnata dal PIES, se quest’ultimo non ti è stato fornito in precedenza o se le caratteristiche dell’offerta sono diverse dalle informazioni contenute nel PIES precedentemente fornito.

Se non riesci a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo o se diventano troppo elevate rispetto alla tua disponibilità, è consigliabile rivolgersi prontamente all’intermediario per cercare insieme una soluzione, come ad esempio il rifinanziamento totale o parziale del credito, l’estensione della durata del contratto oppure la rinegoziazione del mutuo.

Se hai contratto un mutuo puoi in qualunque momento trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità. È la cosiddetta portabilità o surroga che ti consente di estinguere il mutuo utilizzando la somma concessa da un nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con il nuovo intermediario. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.