Imposta di successione e donazione: le nuove regole dal 2025

 Imposta di successione e donazione: 
le nuove regole dal 2025

Il Decreto successioni e donazioni ha introdotto molte novità sull’imposta di registro, tra cui anche nuove regole anche per l’imposta di successione e donazione. Con l’obiettivo di razionalizzare e semplificare le imposte indirette, il Decreto Legislativo 139/2024, in vigore dal 3 ottobre 2024, prevede nuove disposizioni per le successioni e le donazioni a partire dal 1° gennaio 2025.

Va sottolineato anche che resta come riferimento il Testo Unico approvato con il Decreto Legislativo n. 346 del 1990, al quale però sono state apportate alcune modifiche.

1. Cosa prevede la nuova legge sulle successioni?
   1. Aliquote e franchigie
   2. Autoliquidazione
   3. Liberalità d’uso
   4. Trasferimenti d’azienda familiari
   5. Semplificazione delle dichiarazioni
   6. Trust

Cosa prevede la nuova legge sulle successioni?

Diverse novità sono state introdotte dal Testo Unico 2025 sulle successioni e le donazioni, con l’obiettivo di razionalizzare le imposte, migliorando la gestione delle stesse e semplificando la burocrazia per i contribuenti e per gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Vediamo ora nel dettaglio come cambia la normativa, focalizzando l’attenzione sulle modifiche che saranno in vigore dal 1° gennaio 2025, vale a dire:

• aliquote e franchigie;

• autoliquidazione;

• liberalità d’uso;

• trasferimenti d’azienda familiari;

• semplificazione delle dichiarazioni;

• trust.

Aliquote e franchigie

Il decreto legislativo 130/2024 di fatto ha confermato le aliquote e le franchigie da applicare per l’imposta di donazione e di successione.

Nella tabella riportiamo in modo schematico tutte le indicazioni relative alla franchigia e all’aliquota da applicare sulla parte eccedente la stessa, in base al grado di parentela con il defunto o con il donante.

Grado di Parentela	Aliquota	Franchigia
Coniuge e parenti in linea retta	4%	€1.000.000 per beneficiario
Fratelli e sorelle	6%	€100.000 per beneficiario
Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e in linea collaterale fino al 3° grado	6%	Nessuna franchigia
Altri soggetti	8%	Nessuna franchigia
Persone con disabilità grave	Aliquota specifica in base al grado di parentela	€1.500.000 per beneficiario

 

Una delle novità introdotte dalla nuova normativa fiscale riguarda l’esclusione del “donatum” dalla perimetrazione del “relictum”, sia ai fini delle aliquote che delle franchigie.

In sostanza viene abolito il coacervo successorio, per cui non rientreranno più nell’asse ereditario le donazioni fatte in vita dal de cuius agli eredi.

Nessuna modifica, invece, per il coacervo donativo, ossia il cumulo delle donazioni effettuate per verificare l’eventuale superamento della franchigia prevista.

Da segnalare un’importante novità per i più giovani, visto che ora le banche e gli intermediari finanziari potranno permettere lo svincolo anticipato delle attività ereditate.

Ciò sarà possibile però solo se nell’asse ereditario ci sono beni immobili, con un unico erede al di sotto dei 26 anni di età.

In tal caso, il beneficiario potrà ricevere, anche prima della presentazione della dichiarazione di successione, la somma necessaria per coprire il pagamento delle varie imposte: catastali, ipotecarie, di successione e di bollo.

Autoliquidazione

La nuova normativa ha introdotto il principio dell’autoliquidazione dell’imposta, in base al quale il contribuente potrà in autonomia calcolare e versare quanto dovuto per la successione.

In seguito, sarà il Fisco ad effettuare i controlli e in caso di errori o irregolarità richiederà un’imposta complementare, con un avviso di liquidazione della stessa, accompagnato da una sanzione amministrativa.

Quest’ultima sarà ridotta a un terzo se il pagamento sarà effettuato entro il termine previsto per la presentazione del ricorso.

Alle somme da pagare in seguito alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta sarà applicato un interesse nella misura del 4,5%.

Liberalità d’uso

Nel TUSD (testo unico sulle successioni e le donazioni) è prevista l’esenzione dall’imposta di successione per le liberalità d’uso, ossia quelle concesse per servizi resi o conformi agli usi, come ad esempio i regali di Natale.

L’imposta non è applicata neanche alle donazioni di modico valore, mentre resta valida per quelle remuneratorie, ossia quelle fatte per riconoscenza o in considerazione dei meriti del donatario o per speciale rimunerazione, secondo quanto previsto dall’articolo 770 del Codice Civile.

Trasferimenti d’azienda familiari

Al fine di agevolare e supportare la continuità generazionale delle imprese in Italia, il decreto prevede l’esenzione dall’imposta per i trasferimenti di aziende o rami di esse, quote sociali e azioni di società di capitale e di cooperative, in favore dei discendenti e dei coniugi.

L’esclusione dalla tassazione si applica quando per effetto del trasferimento il beneficiario acquisisce il controllo di diritto o se ce n’è già uno esistente.

Per non perdere il beneficio fiscale bisogna rispettare anche altre condizioni: per le aziende e i rami di azienda, gli eredi devono proseguire l’attività per almeno cinque anni dalla data del trasferimento.

Per lo stesso arco temporale è necessario mantenere il controllo nel caso delle quote sociali e delle azioni, pena in entrambi casi la perdita dell’agevolazione e l’applicazione dell’imposta ordinaria, con l’aggiunta di sanzioni e interessi di mora.

Semplificazione delle dichiarazioni

La nuova normativa dispone l’obbligo dell’invio telematico della dichiarazione di successione entro 12 mesi dall’apertura della successione, ad eccezione dei residenti all’estero che potranno utilizzare la raccomandata.

Nell’ambito della semplificazione degli adempimenti a carico dei contribuenti, non è più necessario inviare gli estremi degli atti di vendita o cessione effettuati negli ultimi sei mesi.

Al contempo, non si devono indicare più in che modo sono state utilizzate le somme ricevute dal defunto in seguito all’alienazione di beni negli ultimi sei mesi.

Inoltre, non serve più allegare gli estratti catastali degli immobili o i certificati dei pubblici registri per navi e aeromobili, mentre si deve includere il documento di liquidazione dell’imposta sulle successioni e delle tasse per i servizi ipotecari.

Novità anche per il pagamento dell’imposta di bollo: a partire dal 1° gennaio 2025 si potrà versare tramite modello F24.

Trust

Particolarmente attese le novità introdotte per i trust, visto che ora anche ai trasferimenti di beni e diritti derivanti da questi ultimi viene applicata l’imposta di successione.

Definite le regole di territorialità: per i trust e gli altri vincoli di destinazione, l’imposta è dovuta anche quando beni e servizi si trovano all’estero, se il disponente è residente in Italia, mentre se quest’ultimo ha la residenza fuori dai confini nazionali, la tassazione si applica solo a beni e diritti esistenti nel territorio italiano.

La grande novità riguarda la possibilità di scegliere quando pagare l’imposta, ossia al momento della costituzione del trust o dell’attribuzione finale dei beni e dei diritti ai beneficiari.

La base imponibile, le franchigie e le aliquote applicabili, sono determinate con riferimento al valore complessivo dei beni e dei diritti e al rapporto tra disponente e beneficiario risultanti al momento del conferimento ovvero dell’apertura della successione.

In caso di impossibilità a determinare la categoria del beneficiario, l’imposta sarà calcolata sulla base dell’aliquota più elevata, ossia nella misura dell’8%, senza l’applicazione delle franchigie.

Successioni e Donazioni dal 1º gennaio 2025 - AGGIORNAMENTI 2025 !!

 

Successioni e donazioni dal 1º gennaio 2025 
NUOVA NORMATIVA

Cosa cambia nel 2025 per le donazioni e le successioni?

Dal 1° gennaio 2025 sono state introdotte varie novità in materia di donazioni e successioni con funzione di semplificazione, certezza del diritto e razionalizzazione. 

In particolare:

1. per il calcolo dell’imposta di successione si considera solamente il valore di quanto ricevuto per successione a causa di morte e diventa irrilevante se lo stesso soggetto ha già ricevuto donazioni dal defunto;
2. la dichiarazione di successione diventa un adempimento fiscale unico, avendo il contribuente il compito di autoliquidare tutte le imposte e tasse dovute, inclusa l’imposta di successione;
3. sono previste nuove norme per la tassazione del trust

Come cambiano le franchigie e le aliquote?

Le aliquote e le franchigie non cambiano e come già previsto dalla precedente normativa l’imposta di donazione/successione

• per coniuge, discendenti e genitori non è dovuta fino ad 1 milione di euro ed oltre tale importo è pari al 4%;
• per fratelli o sorelle non è dovuta fino a 100.000 euro ed oltre tale importo è pari al 6%;
• per altri parenti fino al quarto grado (es. i cugini) e per affini in linea collaterale fino al terzo grado (es. zio del proprio coniuge) è pari al 6% per l’intero importo;
• per tutti gli altri soggetti è pari al 8% per l’intero importo.

L'attuale normativa consente al coniuge, ai discendenti ed ai genitori di ricevere fino ad 1 milione di Euro per donazione e fino ad 1 milione di Euro per successione, ed ai fratelli e sorelle possono ricevere fino a 100.000 euro per donazione e fino a 100.000 euro per successione, senza dover pagare nè l’imposta di successione nè quella di donazione. 

A differenza di quanto previsto in passato, per verificare se opera l’esenzione dall’imposta di successione quindi diventa irrilevante se un soggetto beneficiato per successione a causa di morte ha già ricevuto donazioni dallo stesso defunto.

In cosa consiste il principio dell'autoliquidazione dell'imposta?

Sulla base di questo principio fiscale, il calcolo delle imposte è compiuto dallo stesso contribuente e non dall’Amministrazione Finanziaria, che conserva però un potere di controllo successivo. 

L’autoliquidazione consente di accelerare i tempi di riscossione delle imposte, ma comporta per il contribuente maggiori responsabilità, in quanto potrà subire sanzioni oltre che per il mancato pagamento delle imposte dovute, anche per errori commessi nel calcolo delle imposte pagate: per questa ragione è sempre consigliata l’assistenza fiscale di un professionista.

Come viene semplificata la dichiarazione di successione?

Per le successioni aperte a partire dal 1°gennaio 2025, la dichiarazione di successione diventa un adempimento fiscale telematico onnicomprensivo.

Il contribuente deve fornire nella dichiarazione di successione le informazioni richieste ai fini fiscali (relative al patrimonio ed alla composizione familiare del defunto) e deve autoliquidare tutte le imposte e tasse dovute per la successione.

Oltre alle imposte ipotecarie e catastali, ai bolli ed alla tassa catastale già autoliquidate sulla base della precedente normativa, da oggi è tenuto anche all’autoliquidazione dell’imposta di successione.

Diversamente dal passato, il contribuente non deve attendere che la liquidazione dell’imposta di successione sia eseguita dall’ Agenzia delle Entrate e notificata entro i successivi tre anni e può concludere tutto l’iter fiscale molto più rapidamente calcolando tutte le imposte dovute e pagandole in un’unica soluzione.

Sulla base dell’attuale normativa, ferma l’autoliquidazione di tutte le imposte, il contribuente può anche decidere di rinviare il pagamento della sola imposta di successione ad un momento successivo alla presentazione della dichiarazione di successione, purchè ciò avvenga entro 90 giorni dal termine di presentazione.

Altra innovazione riguarda la possibilità di indicare in un apposito quadro (EI) informazioni utili per facilitare le volture catastali. 

Come cambia la disciplina del trust?

Risolvendo una questione molto dibattuta in passato, oggi la legge prevede espressamente che il contribuente può decidere se pagare l’imposta di donazione in “in entrata” (al momento della costituzione del vincolo di trust) o “in uscita” (al momento in cui i beni sono trasferiti al beneficiario).

Se si decide di pagare l’imposta di donazione “in entrata” si avrà un esborso immediato, ma con la certezza delle norme fiscali applicabili, mentre al futuro trasferimento dei beni al beneficiario, sarà applicata un’imposta fissa. 

Diversamente, se si decide di pagare l’imposta fissa al momento della costituzione del bene in trust, per usufruire di un risparmio immediato, quando si procederà con il trasferimento dei beni al beneficiario dovrà essere pagata l’imposta di donazione “in uscita” sulla base della normativa che sarà vigente in quel momento e che potrà essere differente da quella attuale, eventualmente anche più gravosa.

Quali sono le imposte che gravano oggi sulla donazione di un immobile?

La donazione di un immobile comporta il pagamento di cinque voci/tributi. Oltre all’imposta di bollo fissa (230 Euro), infatti, sono dovute: 

1. l’imposta di donazione che è proporzionale al valore del bene donato e segue le stesse regole sopra esposte per il calcolo dell’imposta di successione;
2. le imposte ipotecaria e catastale, rispettivamente pari al 2% ed all’1% del valore catastale dell’immobile donato;
3. la tassa ipocatastale fissa necessaria per consentire la trascrizione e la voltura dell’atto (90 Euro).

Eccezionalmente, se il donatario può richiedere le agevolazioni prima casa, può beneficiare del pagamento delle sole imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di Euro 200 ciascuna.

L’imposta di donazione, invece, indipendentemente dalla richiesta di agevolazione prima casa, è sempre proporzionale, ma come avviene per l’imposta di successione si calcola in modo differente a seconda dei rapporti che intercorrono tra donante e donatario: l’imposta è più bassa se vi sono rapporti familiari tra donante e donatario, mentre l’aliquota è più elevata se la donazione è compiuta tra estranei. 

Come già precisato, poi, per le donazioni tra i familiari più stretti sono previste anche delle franchigie e quindi delle soglie sotto le quali opera una esenzione e l’imposta di donazione non è dovuta.

Usucapione di beni immobili: i requisiti e come funziona per la casa

Usucapione di beni immobili: 

i requisiti e come funziona per la casa  

L'usucapione di beni immobili permette di ottenerne la proprietà dopo 20 anni di uso continuativo, rispettando alcuni requisiti.

Come funziona l’usucapione per beni immobili e, soprattutto, quali requisiti sono necessari per ottenere la proprietà di una casa? Si tratta di curiosità certamente diffuse, in particolare fra coloro che da anni vivono e gestiscono abitazioni, o altri fabbricati, altrui. Si può davvero diventarne gli effettivi proprietari?

L’usucapione è un istituto giuridico che permette a un soggetto di diventare proprietario di un bene - mobile o immobile - semplicemente possedendolo per un periodo di tempo stabilito per legge. Conosciuto anche come prescrizione acquisitiva, poiché l’individuo acquisisce nel tempo un diritto di proprietà, per gli immobili prevede una durata di 20 anni di uso continuativo e pubblico affinché possa essere rivendicato. Come facile intuire, si tratta di un istituto complesso, per questo è utile vagliare l’opinione del notaio sull’acquisto per usucapione.

Cos’è l’usucapione per beni immobili?

Come già spiegato in apertura, l’usucapione è un istituto giuridico che permette a un individuo di diventare proprietario di un bene - in questo caso, immobile - possedendolo per un periodo di tempo previsto per legge.

Usucapione, chiavi di casa: Pexels

Regolamentato dagli articoli 1158 e successivi del Codice Civile, l’usucapione di fatto permette di acquisire un titolo di proprietà su un immobile a scapito del proprietario originale, senza che fra le parti venga posta in essere una compravendita. In altre parole, poiché chi si avvale dell’usucapione si è occupato del bene in modo continuativo ed esteso, ne può diventare il legittimo proprietario.

Non è però tutto, poiché tramite questo istituto chi viene riconosciuto come proprietario del bene immobile, gode anche:

• della mancata possibilità di opposizione da parte del proprietario iniziale;
• della mancata possibilità di opposizione da parte di soggetti terzi.

Ma esiste ancora l’usucapione? Questa modalità non è molto diffusa, poiché i requisiti di legge per accedervi sono decisamente rigidi, tuttavia risulta sempre più frequente per gli immobili intestati a defunti, sia in presenza che in assenza di eredi.

Naturalmente, per poter approfittare di questa possibilità è necessario soddisfare i requisiti previsti dal Codice Civile, così come rispettarne le rispettive modalità e tempistiche.

Quando scatta il diritto di usucapione?

Ma quali sono i requisiti per l’usucapione di un immobile? Non è infatti sufficiente abitarci, ma è necessario dimostrare che:

• il possesso sia continuo nel tempo, per i beni immobili non meno di 20 anni;
• il possesso sia ininterrotto, ovvero non vi siano dei periodi in cui non si ha effettivamente avuto il possesso dell’immobile;
• il possesso sia pacifico, cioè in assenza di abusi, violenze, minacce o qualsiasi altro mezzo che potrebbe aver inficiato la possibilità del primo proprietario di avvalersi del bene;
• il possesso sia pubblico, ovvero non deve avvenire di nascosto dal primo proprietario e deve essere noto a quante più persone possibili.

Non è però tutto, perché affinché l’usucapione possa essere esercitato è anche indispensabile dimostrare che:

• il soggetto richiedente voglia possedere l’immobile come se fosse il titolare;
• si tratti di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altri diritti reali, cioè non è possibile acquisire per usucapione diritti personali;
• lo stato della gestione e dell’uso dell’immobile permette al soggetto che ne beneficia di apparire come il titolare del diritto di proprietà.

È inoltre utile specificare che, in alcuni casi, è possibile approfittare dell’usucapione veloce: ad esempio, come previsto dall’articolo 1159 del Codice Civile, la durata si riduce a 10 anni per coloro che acquistano un immobile in buona fede da un soggetto non proprietario. 

Beni immobili e usucapione: un esempio

Come appare evidente, la disciplina sull’usucapione è decisamente complicata. Per questa ragione, può essere utile far ricorso a un esempio.

Si ipotizzi che un individuo trovi un’abitazione abbandonata e fatiscente. Incuriosito dalla costruzione, decide di stabilirvisi e di eseguire dei lavori di ristrutturazione sulla stessa, senza nascondere la propria attività a terzi. 

Ad esempio, il soggetto rende pubblicamente noto di aver preso dimora presso l’abitazione abbandonata o, ancora, vi invita altre persone per trascorrere del tempo insieme.

Ancora, l’individuo in questione si occupa anche della gestione dei rapporti con i vicini confinanti e, nonostante il proprietario iniziale sia a conoscenza della situazione, non interviene per ristabilire i suoi diritti di proprietà. Trascorsi 20 anni, il soggetto potrà avanzare la richiesta di usucapione.

Come appare evidente, il soggetto che ha deciso di stabilirsi nell’edificio fatiscente può dimostrare di avere esercitato un possesso continuo e ininterrotto, goduto non solo pacificamente - come dimostra il mancato intervento del proprietario a conoscenza dei fatti - ma anche in modo pubblico e manifesto.

Come si richiede l’usucapione

Analizzati i contesti di legge, come si richiede l’usucapione? In caso tutti i requisiti vengano soddisfatti, non esiste una procedura automatica per richiedere di acquisire la titolarità dell’immobile. È infatti necessario avviare una causa in Tribunale verso il proprietario iniziale del bene, con l’obbligo di dimostrare di avere tutti i requisiti necessari per poter usufruire dell’usucapione stesso.

Non è però tutto, perché il Decreto Legislativo 28 del 2010 ha introdotto la mediazione obbligatoria per l’usucapione: di conseguenza le parti, prima di finire in tribunale, dovranno tentare la carta di una conciliazione. Perciò:

• se le parti trovano un accordo, verrà redatto un verbale a testimonianza degli impegni pattuiti;
• se le parti non trovano un accordo, il mediatore presenta un verbale di mediazione negativa e, successivamente, viene avviata la causa in tribunale.

Come dimostrare l’usucapione di un immobile

Naturalmente, chi richiede l’usucapione di un bene immobile deve dimostrare di averne i requisiti. A questo scopo, l’orientamento più recente della giurisprudenza è considerare qualsiasi elemento di prova come valido. Ad esempio:

• ci si può avvalere di testimoni, pronti a confermare che per 20 anni si è gestito il possesso del bene in modo continuativo, pacifico e pubblico;
• si possono portare a suffragio della causa elementi che confermano il possesso esclusivo dell’immobile, come la sostituzione delle serrature, le ricevute dei lavori di ristrutturazione effettuati, l’implementazione di recinzioni o mura divisorie sul fondo che ospita l’immobile e molto altro ancora.

Usucapione, martello del giudice

Pexels

Data la complessità della fase di accertamento, è sempre utile affidarsi a professionisti esperti, quali avvocati specializzati in cause immobiliari. Ma, nei fatti, quando un’immobile diventa di proprietà per usucapione? Solo al termine della causa in tribunale, in caso il giudice decida di trasferire la suddetta proprietà dal titolare originario al richiedente.

Quando non è possibile l’usucapione sui beni immobili

Infine, è utile anche verificare i limiti dell’usucapione, ad esempio su quali tipologie di immobili o di relazioni questa possibilità non sia ammessa dalla legge. In linea generale, non è possibile procedere alla richiesta per:

• immobili sui quali vi sono diritti personali di godimento, come il diritto d’uso o di abitazione;
• beni immobili indisponibili dello Stato o degli Enti Pubblici, come ad esempio gli uffici scolastici o le caserme;
• beni immobili di enti religiosi o ecclesiastici;
• beni immobili appartenenti al demanio pubblico;
• immobili confiscati dallo Stato all’interno di procedimenti penali;
• immobili di interesse storico, artistico o archeologico.

Inoltre, una sentenza del Tribunale di Tivoli - la 326 del 2017 - nega la possibilità di richiedere l’usucapione di beni immobili tra parenti. Data questa considerazione, è lecito chiedersi: la successione blocca l’usucapione? No, l’avvio di una procedura di successione verso gli eredi non ferma la procedura di usucapione avviata da terzi, poiché non si tratta di una fattispecie prevista dal Codice Civile, nell’articolo 1165 e successivi.

Estinzione parziale del mutuo ..... news

 Estinzione parziale del mutuo: 

come funziona e quando richiederla

Con l'estinzione parziale del mutuo, si può ottenere una riduzione nella durata del finanziamento o dell'importo delle rate.

Come funziona l’estinzione parziale del mutuo e, ancora, quando è possibile richiederla? È una delle domande che molti mutuatari si pongono, nel ritrovarsi con una somma di denaro extra da investire. Tramite l’estinzione parziale del mutuo, è possibile effettuare un versamento aggiuntivo alla banca che ha concesso il finanziamento, allo scopo di ridurne la durata o l’importo delle rate.

Ammessa dal Testo Unico Bancario, permette di liberarsi con largo anticipo di una parte del debito contratto per la casa. Tuttavia, gli istituti di credito potrebbero imporre vincoli e limitazioni sul pagamento anzitempo, perciò è utile vagliare eventuali clausole prima della sottoscrizione dello stesso mutuo. A questo scopo, può essere quindi utile avvalersi di strumenti online per trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze.

Cos’è l’estinzione parziale del mutuo

Regolata dall’articolo 40 del Testo Unico Bancario, l’estinzione parziale del mutuo prevede la possibilità di versare alla banca una somma di denaro extra, allo scopo di scalarla dal debito residuo del finanziamento. A seconda delle volontà del cliente, e degli accordi sottoscritti con l’istituto di credito, simili versamenti permetto alternativamente di:

• ridurre la durata del mutuo, proporzionalmente alla somma versata;
• ridurre l’importo delle singole rate del mutuo, indipendentemente i pagamenti siano mensili, trimestrali, semestrali o annuali.

Come facile intuire, si tratta di uno strumento assai diverso dall’estinzione totale del mutuo, che corrisponde alla chiusura anticipata dello stesso finanziamento. Ancora, l’estinzione parziale non può essere negata dalla propria banca di riferimento, appunto perché prevista dal TUB. Tuttavia, alcuni istituti di credito potrebbero imporre limiti e vincoli:

vi possono essere clausole che vietano l’estinzione parziale nei primi mesi dall’accensione del mutuo;

alcune banche possono richiedere un importo minimo per poter approfittare di questa possibilità.

Estinzione parziale del mutuo

Come facile intuire, affinché l’estinzione parziale sia davvero conveniente ed efficace, è necessario conoscere in modo dettagliato il proprio piano di ammortamento. Per questo può essere utile avvalersi di un simulatore della rata del mutuo, per agevolare tutte le considerazioni del parziale versamento sia in termini di tempo risparmiato che di alleggerimento delle rate.  

Quando è possibile l’estinzione parziale di un mutuo

Ma quando è possibile approfittare dell’estinzione parziale di un mutuo? In linea generale, il mutuatario può avvalersi di versamenti anticipati per il mutuo in qualsiasi momento, fatta eccezione per eventuali vincoli imposti dalle banche. Come già accennato nei precedenti paragrafi, l’istituto di credito potrebbe:

imporre un versamento minimo per ogni singolo rimborso anticipato. Al momento, la maggior parte delle banche italiane non accetta versamenti inferiori ai 1.000 euro;

non accettare le richieste di estinzione anticipata nei primi mesi di accensione del mutuo.

Ma quante estinzioni parziali del mutuo si possono fare? Così come previsto dal TUB, non vi sono particolari paletti sul numero di versamenti anticipati nel tempo, tanto che il mutuatario può approfittarne ogni volta che lo ritiene necessario. Tuttavia, dei pagamenti troppo ravvicinati e numerosi nel tempo potrebbero non essere così vantaggiosi come si potrebbe pensare, perché il ricalcolo della porzione residua del finanziamento viene effettuato ai tassi d’interesse nel momento della richiesta di estinzione.

Quanto costa estinguere parzialmente un mutuo

È più che fisiologico domandarsi se la richiesta di estinguere parzialmente un mutuo abbia dei costi, ad esempio relativi alle operazioni di ricalcolo che la banca deve effettuare. Su questo fronte, ci si può trovare dinanzi a due casistiche ben distinte:

per effetto della Legge Bersani, ovvero la Legge 40/2007, per tutti i finanziamenti avviati dopo il mese di febbraio 2007, non è necessario farsi carico di alcun costo;

per i mutui accesi prima del febbraio 2007, la banca potrebbe richiedere il pagamento di alcune penali, di entità differente a seconda di tratti di mutui a tasso fisso o variabile. 

Per i mutui antecedenti al 2007, in media gli istituti di credito richiedono l’1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del finanziamento, l’1,50% se la richiesta avviene tra la metà e il quart’ultimo anno di mutuo e lo 0,20% durante il terz’ultimo anno. Naturalmente, è sempre utile chiedere informazioni alla propria banca in merito all’entità delle penali da corrispondere.

Come si calcola l’estinzione parziale del mutuo

Ma come viene calcolata l’estinzione parziale del mutuo? Innanzitutto, è utile sapere che la maggior parte dei mutui concessi in Italia si basano su un piano di ammortamento alla francese che, semplificando, prevedono che vengano pagati prima gli interessi e successivamente rimborsato il capitale. Questo può quindi influenzare il calcolo dell’estinzione, sia in termini che di durata, in base al momento in cui si effettua la richiesta, se all’inizio o verso la fine del finanziamento.

Inoltre, è necessario sapere che l’estinzione parziale del mutuo comporta un ricalcolo delle rate o della durata sulla porzione residua, aggiornata ai tassi d’interesse al momento della richiesta.

Ma quale formula di calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo viene applicata? In genere, per i rimborsi anticipati che influiscono sull’importo delle rate, si usa la seguente formula:

NR = (VR/CR)x(CR-DS)

In questo caso, “NR” indica la nuova rata, “VR” la rata precedente, “CR” il capitale residuo da rimborsare e “DS” il debito anticipatamente saldato. Se, invece, l’estinzione parziale comporta una modifica della durata del mutuo, si utilizzano delle complesse formule logaritmiche.

Simulazione di estinzione parziale del mutuo a tasso fisso

Allo scopo di facilitare la comprensione, si può far ricorso a delle simulazioni di estinzioni parziale del mutuo a tasso fisso, seppur generiche. Si ipotizzi di aver sottoscritto il seguente mutuo:

Importo originario: 100.000 euro;

Durata iniziale: 30 anni;

Tasso fisso: 3%

Capitale residuo iniziale: 40.000 euro;

Importo di estinzione parziale: 5.000 euro;

Capitale residuo dopo l’estinzione parziale: 35.000 euro.

Se l’estinzione parziale riduce l’importo delle rate, si ottiene una riduzione di poco più di 53 euro al mese, passando da una rata iniziale di circa 421 euro al mese a una di circa 368. Se, invece, il rimborso anticipato influisce sulla durata del mutuo, mantenendo la rata costante a circa 421 euro, si ottiene una riduzione totale di circa 38 mesi.

Simulazione di estinzione parziale del mutuo a tasso variabile

Discorso analogo per le simulazioni generiche di mutuo a tasso variabile, con piano di ammortamento alla francese. Ipotizzando di aver sottoscritto un mutuo dalle seguenti caratteristiche:

Importo originario: 100.000 euro;

Durata iniziale: 30 anni;

Tasso variabile: 5%

Capitale residuo iniziale: 40.000 euro;

Importo di estinzione parziale: 5.000 euro;

Capitale residuo dopo l’estinzione parziale: 35.000 euro.

Se l’estinzione parziale influisce sull’importo delle rate, si ottiene una riduzione di circa 67 euro, passando da una rata di circa 536 euro a una di circa 469. Se, invece, il rimborso anticipato si riflette sulla durata del mutuo, corrispondendo sempre una rata da 536 euro, si ottiene una riduzione di circa 75 mesi.

Quando conviene l’estinzione parziale del mutuo

Ma quando è davvero conveniente l’estinzione parziale del mutuo? Per i piani di ammortamento alla francese - come già visto, pensati per pagare prima gli interessi e poi il capitale - il rimborso anticipato:

è conveniente nei periodi iniziali del mutuo, quando gli interessi già calcolati non sono stati ancora completamente pagati;

è meno conveniente verso la fine del mutuo, perché non si ottiene un grande risparmio.

Come si richiede un’estinzione parziale del finanziamento

Ma come si accede all’estinzione parziale del finanziamento? In linea generale, è sufficiente rivolgersi alla propria banca, che fornirà gli opportuni moduli da compilare e provvederà al ricalcolo delle rate o della durata del mutuo stesso.

La procedura è leggermente diversa se l’estinzione anticipata porta alla chiusura del mutuo, in questo caso si dovrà procedere:

per i mutui posteriori al 2007, si deve inoltrare raccomandata con ricevuta di ritorno alla banca - oppure una PEC - esprimendo la volontà di estinzione e la richiesta di calcolo della somma da versare;

per i mutui antecedenti al 2007, si dovrà allegare anche la Dichiarazione Sostitutiva di Atto di Notorietà, per il calcolo delle penali.

In genere, gli istituti di credito provvedono entro 30 giorni dalla richiesta.

Tassi Bce invariati, cosa succede alle rate dei mutui casa?

Tassi Bce invariati, 

cosa succede alle rate dei mutui casa?

Risparmio fino a 372 euro annui 

per i mutui a tasso variabile da inizio anno. 

Praticamente i

nvariati i mutui a tasso fisso

Bonus infissi 2024, le ultime notizie per capire come funziona

 Bonus infissi 2024

Le ultime notizie per capire come funziona

19 Gennaio 2024

La sostituzione delle rifiniture di porte e finestre è un intervento in grado di aumentare l’isolamento termico e acustico e quindi anche il grado di efficienza energetica di un immobile. Per questo sono stati attivate diverse agevolazioni al riguardo. In molti si chiedono se il bonus infissi 2024 cambierà rispetto all’anno precedente. La risposta è sì, visto che sono cambiati alcuni parametri tra i bonus (barriere architettoniche, ecobonus, bonus casa, bonus sicurezza) che potevano essere sfruttati per la sostituzione di infissi. Scopriamo come funziona con tutte le ultime notizie.

Come funziona bonus infissi 2024?

Innanzitutto, è bene chiarire che possono fruire del bonus infissi 2024 (fino al 31 dicembre 2024), oltre che i proprietari degli immobili, i locatari, i comodatari, i familiari conviventi e tutti coloro che hanno la casa in uso o usufrutto. L’importante è che l’immobile risulti accatastato o in fase di accatastamento (deve anche essere in regola con il pagamento delle tasse).

A partire dal 1°gennaio 2024, però, non si può più utilizzare il bonus barriere architettoniche al 75%, come accadeva nel 2022 e 2023, anche per la sostituzione degli infissi in casa. Di fatto, la nuova versione del bonus barriere architettoniche, può essere applicata solo per la realizzazione di interventi che riguardano scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici e limitatamente a edifici già esistenti. L'agevolazione al 75%, di fatto, consiste nell'eliminazione di ostacoli verticali.

Tuttavia, per la sostituzione degli infissi si può ricorrere ad altre agevolazioni previste dalla legge, quali:

Ecobonus: Concessione di detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico, come la sostituzione di infissi e serramenti, con una detrazione del 50% fino al 2024.

Bonus casa: Riguarda interventi di ristrutturazione edilizia in generale, con un’agevolazione fiscale del 50% fino a un massimo di 96.000 euro di spesa, valida fino al 2024.

Bonus sicurezza: Con una detrazione del 50% su una spesa massima di 96.000 euro, distribuita in 10 anni, questo incentivo offre la possibilità di installare sistemi antifurto, allarmi e persiane di sicurezza.

Quando gli infissi sono detraibili al 75%?

Come già detto, nel 2024 decade la possibilità di fruire del bonus barriere architettoniche al 75% per la sostituzione di infissi. Tuttavia, alcuni contribuenti potrebbero comunque beneficiarne. A causa dei ritardi nei tempi di realizzazione, infatti, alcuni cittadini hanno firmato un contratto firmato che prevede ancora lo sconto in fattura o la cessione del credito con una percentuale di detrazione del 75% per la sostituzione di infissi nel 2023, lavori che, però, non sono ancora terminati.

Chi entro il 29 dicembre 2023 (data in cui è stato pubblicato in Gazzetta ufficiale il decreto del Governo che contiene le modifiche al bonus barriere architettoniche che quindi è entrato in vigore il giorno successivo) ha già iniziato i lavori; già stipulato un accordo vincolante con il fornitore degli infissi e abbia versato un acconto sul totale del dovuto; presentato la richiesta del titolo abilitativo all’intervento, anche se per la semplice sostituzione degli infissi non è necessario; può disporre della detrazione al 75% e dello sconto in fattura.

Quando scade il bonus per la sostituzione degli infissi?

Come accade per molti incentivi per i lavori di efficientamento della casa, i termini per usufruire del bonus infissi 2024, nella formula attuale, scade il 31 dicembre 2024. Per beneficiarne è necessario che non si tratti di nuova installazione, ma di sostituzione di infissi già esistenti e che i valori di trasmittanza termica finali devono essere inferiori o uguali a 1,75 per la zona climatica C.

 Legge di Bilancio 2024 - Misure di interesse 

Misure favorevoli 

1. RIFINANZIAMENTO E PROROGA PER L’INTEO 2024 DEL FONDO DI GARANZIA DELLO 

STATO (CONSAP) A FAVORE DEI MUTUI PRIMA CASA  

2. RIORDINO NORMATIVO CHE CHIARISCE L’OBBLIGO ANCHE DEI PORTALI IMMOBILIARI 

DI INTEMEDIAZIONE IMMOBILIARE DI VERSARE LA RITENUTA D’ACCONTO NELLE 

LOCAZIONI BREVI 

3. CONFERMATI PER IL 2024 GLI INCENTIVI FISCALI EDILIZI 

4. INTRODOTTA LA FACOLTA’ DI COMPENSARE I CREDITI FISCALI TRAMITE INPS E INAIL 

5. ISTITUITO UN FONDO PER IL DISAGIO ABITATIVO 

6. CONFERMATE LE DISPOSIZIONI IN MATERIA DI RIVALUTAZIONE DEI VALORI DI 

ACQUISTO DEI TERRENI EDIFICABILI 

7. “SBLOCCA CANTIERI”: RESA STRUTTURALE LA POSSIBILITA’ DI AVVIARE LE PROCEDURE 

DI AFFIDAMENTO DELLA PROGETTAZIONE DI OPERE PUBBLICHE ANCHE IN CASO DI 

DISPONIBILITA’ DI FINANZIAMENTI LIMITATI ALLE SOLE ATTIVITA’ DI PROGETTAZIONE 

8. RIDUZIONE DELL’IVA AL 10% NELLA CESSIONE DEL PELLET ANCHE PER I MESI DI 

GENNAIO E FEBBRAIO 2024 

9. ESENZIONE DELL’IMU PER IMMOBILI IN CUI VENGONO SVOLTE, IN MODALITA’ NON 

COMMERCIALE, ATTIVITA’ ASSISTENZIALI, PREVIDENZIALI, SANITARIE, DI RICERCA 

SCIENTIFICA, DIDATTICHE, RICETTIVE, CULTURALI, RICREATIVE E SPORTIVE O ATTIVITA’ 

DI RELIGIONE O DI CULTO, SVOLTE DA ENTI PUBBLICI E PRIVATI DIVERSI DA SOCIETA’  

10. EROGAZIONE DI CONTRIBUTI PER LA RICOSTRUZIONE PRIVATA NEI TERRITORI COLPITI 

DAGLI EVENTI ALLUVIONALI SOTTO FORMA DI CREDITO DI IMPOSTA IN 

COMPENSAZIONE 

Misure non favorevoli 

1. AUMENTO DELLA CEDOLARE SECCA DAL 21% AL 26% PER LE LOCAZIONI BREVI SEPPUR 

DALLA SECONDA CASA AFFITTATA  

2. INTRODUZIONE DELLA PLUSVALENZA IN CASO DI VENDITA, ENTRO 10 ANNI DALLA FINE 

DEI LAVORI, DI IMMOBILI RISTRUTTURALI CON IL SUPERBONUS  

3. AUMENTO DELL’IVIE DALL’0,76 ALL’1,06 PER CENTO PER GLI IMMOBILI SITUATI 

ALL’ESTERO 

4. AUMENTO DAL 1° MARZO 2024 DELLA RITENUTA DALL’8 ALL’11 PER CENTO APPLICATA 

AI BONIFICI “PARLANTI” OVVERO QUELLI EFFETTUATI PER LE SPESE RELATIVE AD 

INTERVENTI AGEVOLATI SUL PATRIMONOI IMMOBILIARE 

5. FINE DELLA DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA DOVUTA SULL’ACQUISTO DA IMPRESE 

COSTRUTTRICI DI IMMOBILI RESIDENZIALI DI CLASSE ENERGETICA A O B 

6. BONUS GIOVANI UNDER 36: ABOLITA, IN SEDE DI ACQUISTO DELLA PRIMA CASA, 

L’ESENZIONE, A FAVORE DEL GIOVANE ACQUIRENTE, DELLE IMPOSTE DI REGISTRO, 

IPOTECARIE, CATASTALI OLTRE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA PER I MUTUI PRIMA CASA AL 

CREDITO DI IMPOSTA IVA  

7. IMU: VIENE CONCESSO A 211 COMUNI DI COMUNICARE, ENTRO MASSIMO IL 15 GENNAIO, 

L’EVENTUALE AUMENTO DELL’IMU PREVEDENDO L’EVENTUALE TERZA RATA DA PAGARE 

ENTRO IL 29 FEBBRAIO 

8. IL SUPERBONUS NEL 2024 SCENDE AL 70 PER CENTO E NON SARA’ PIU’ DISPONIBILE PER 

LE VILLETTE MA SOLO PER CONDOMINI O ANCHE PER GLI EDIFICI DA 2 A 4 UNITA’ 

ABITATIVE AVENTI UN UNICO PROPRIETARIO 

9. INTRODOTTI CONTROLLI ULTERIORI DA PARTE DELL’AGENZIA DELL’ENTRATE SULLA 

VARIAZIONE DELLO STATO DELLE UNITA’ IMMOBILIARI A SEGUITO DI INTERVENTI 

AGEVOLATI DAL SUPERBONUS E BONUS EDILIZI ANCHE AI FINI DI EVENTUALI EFFETTI 

SULLE RENDITE CATASTALI 

10. È ISTITUITO L’OBBLIGO, PER LE IMPRESE CON SEDE LEGALE O STABILE ORGANIZZAZIONE 

IN ITALIA, DI STIPULARE, ENTRO IL 31-12-24, CONTRATTI ASSICURATIVI A COPERTURA DEI 

DANNI A TERRENI E FABBRICATI (E ALTRO) CAUSATI DA SISMI, ALLUVIONI, FRANE, 

INONDAZIONI ED ESONDAZIONI

Calcolare l’Imu   per Fabbricati “D” 

Adibiti, ad esempio, ad attività produttive, commerciali o agricole

Dicembre 2023 - PUBBLICATO  DA AGENZIA ENTRATE

Sono gli immobili “a destinazione speciale” adibiti, ad esempio, ad attività produttive, commerciali o agricole, rientrano nella categoria anche le banche, gli ospedali, i teatri e i cinema con fini di lucro

immagine generica illustrativa

Il saldo Imu 2023 è in dirittura d’arrivo. L’appuntamento è per il 18 dicembre, infatti, il 16 dicembre, scadenza ordinaria, è sabato. In prossimità di tale termine, vale la pena soffermarsi sulle specifiche modalità di determinazione della base imponibile dei fabbricati di classe “D” non ancora iscritti in Catasto, privi di rendita catastale e, quindi, del riferimento “principe” per calcolare l’imposta dovuta.

Stiamo parlando di edifici e strutture definite “a destinazione speciale”:

D/1 - Opifici

D/2 - Alberghi e pensioni

D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili

D/4 - Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)

D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)

D/6 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)

D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

D/9 - Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio

D/10 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

La regola generale vuole che per i nuovi fabbricati o gli ampliamenti dei vecchi, in attesa dell’iscrizione al Catasto e dell’attribuzione della rendita catastale, la base imponibile Imu vada calcolata moltiplicando la rendita catastale proposta dal contribuente o come rettificata dall’Agenzia delle entrate, per gli appositi coefficienti.

Coefficienti Imu 2023 

per i fabbricati commerciali “D”

Per i beni “a destinazione speciale” la legge di bilancio 2020 - articolo 1, comma 746 – ha riservato una procedura ad hoc.

Nel dettaglio, la norma prevede che per i fabbricati posseduti dalle imprese, classificabili nel gruppo catastale D, non ancora accatastati, fino al momento della richiesta dell'attribuzione della rendita, il valore sia determinato facendo riferimento ai costi storici di acquisto o di costruzione, risultanti dalle scritture contabili dalla data di inizio di ogni anno solare. In caso di locazione finanziaria, il valore è determinato in relazione ai dati delle scritture contabili del locatore, che è obbligato a fornire tempestivamente al locatario tutte le informazioni necessarie per effettuare il calcolo.

I valori storici devono poi essere attualizzati tramite dei coefficienti approvati da un decreto ministeriale, che tiene conto dei valori Istat sull’andamento dei costi di costruzione di un capannone.

Il Mef ha approvato i coefficienti applicabili quest’anno con il decreto dello scorso 13 febbraio (vedi articolo “Approvati i coefficienti Imu 2023 per i fabbricati commerciali D”).

AGENZIA ENTRATE: NEWS :Mercato immobiliare italiano, le ricerche e le analisi contenute nei Quaderni dell’Osservatorio 2023

 AGENZIA ENTRATE: NEWS

Mercato immobiliare italiano, le ricerche e le analisi contenute nei Quaderni dell’Osservatorio 2023

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27 Dicembre 2023,

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato l’edizione 2023 dei “Quaderni dell’Osservatorio. Appunti di economia immobiliare”. Si tratta della pubblicazione della Direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del Mercato Immobiliare (Dc Seomi) che contiene le ricerche e le analisi sul mercato immobiliare italiano. Il report presenta sia contributi di rappresentanti dell’Agenzia sia di studiosi ed esperti esterni all’Amministrazione. 

Prima parte Quaderni dell’Osservatorio 2023: immobili, mercato, rendimento

La prima parte dei Quaderni dell’Osservatorio 2023 è dedicata a ricerche e analisi interne alla Direzione Centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare (Dc Seomi). In questo numero, in particolare, sono presentati tre paper che esplorano le banche dati utilizzabili dalla Direzione con lo scopo di indagare alcuni specifici aspetti del mercato immobiliare, in particolare residenziale.

Il primo contributo di Ghiraldo-Marignoli analizza le caratteristiche di acquirenti e venditori sul mercato immobiliare, aggiornando, ma su una base dati del tutto rinnovata, le analisi già svolte (l’ultima più di dieci anni fa) dall’Osservatorio del mercato immobiliare.

Un secondo saggio di Festa-Barbaccia è dedicato all’analisi degli utilizzi che i proprietari dichiarano circa il loro patrimonio immobiliare. La novità di questa analisi, che riprende i dati alla base della pubblicazione su “Gli immobili in Italia”, curata dal Dipartimento delle finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze e dalla Dc Seomi, risiede soprattutto nella stima delle abitazioni effettivamente non utilizzate con disaggregazione per area geografica e nella descrizione degli utilizzi disaggregando i territori in base alla classificazione Istat delle aree interne.

Un terzo articolo di Guerrieri-Festa riguarda la stima del rendimento lordo (e netto) di un investimento in abitazione mediante un contratto di affitto ordinario di lungo periodo (4+4).

Seconda parte Quaderni dell’Osservatorio 2023: statistiche, intelligenza artificiale, servizi

La seconda parte dei Quaderni dell’Osservatorio 2023 accoglie commenti e riflessioni da parte di soggetti esterni alla Dc Seomi e all’Agenzia delle Entrate, da qualche tempo realizzati mediante interviste sui temi sempre del mercato immobiliare o anche di soggetti che operano nella Dc Seomi e nell’Agenzia, ma che forniscono contributi e analisi che non sono frutto di specifiche ricerche svolte nell’ambito della Dc Seomi. 

In questo numero, in particolare, sono pubblicate due interviste: una alla dottoressa Francesca Fantuzzi (Head of Research, Italy – JLL) a cura di Maurizio Festa sul tema delle “Statistiche sul mercato immobiliare” e l’altra al dottor Aldo Scalise (responsabile Area Servizi Catastali e Cartografici di Sogei) sul tema delle “Potenzialità dell’intelligenza artificiale per i servizi legati al mercato immobiliare” a cura Emanuele Franculli e Gerardo Nolè.

Conclude un contributo di Ghiraldo-Cesarano-Cipollini sull’utilizzo delle tecniche di trending topic e sentiment analysis applicate al mercato immobiliare. Il lavoro è una sintesi di una ricerca svolto nell'ambito del corso di “Diploma di esperto in Data Science” organizzato dalla Scuola Nazionale dell’Amministrazione.