LOCAZIONI :RINNOVO E DISDETTA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

 IL RINNOVO E LA DISDETTA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

Alla prima scadenza del contratto di locazione abitativo, cioè dopo 4 anni, o dopo tre anni nel caso di canone convenzionato, 

il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con avviso di almeno sei mesi. Il diniego alla prima scadenza è però possibile solo per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

La disdetta del contratto di locazione abitativo alla prima scadenza è quindi limitata solo a queste ipotesi. Inoltre, nella lettera di disdetta dovrà essere specificato, a pena di nullità, il motivo che giustifica la disdetta.

Nel caso il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio per un uso illeggittimo della facoltà di disdetta al primo rinnovo, il locatore è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore, non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Invece, nel caso il locatore abbia usufruito del diritto di disdetta al primo rinnovo, ma non abbia adibito l'immobile agli usi per i quali ha esercitato tale diritto (punti a-g), il conduttore ha diritto al ripristino dei rapporti di locazione o ad un equo risarcimento.

Diversamente, al conduttore è permesso recedere dal contratto in qualsiasi momento, purchè ricorrano gravi motivi e dia comunicazione al locatore con preavviso di almeno 6 mesi. Questo vuol dire che il conduttore può recedere dal contratto anche antecedentemente alla prima scadenza, con la sola motivazione di gravi motivi, che vengono definiti come fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto di locazione, che rendono gravosa la prosecuzione del rapporto locativo (come ad esempio la crescita del nucleo familiare).

Al secondo rinnovo, ciascuna delle parti ha diritto di chiedere la prosecuzione del contratto a nuove condizioni o di rinunciarvi, comunicando la disdetta con lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. A sua volta, l'altra parte, deve rispondere entro 60 gg dalla data di ricezione, proponendo un accordo alle proprie condizioni. In mancanza di risposta, o se non si raggiunge un accordo tra le parti, il contratto di locazione abitativo scadrà al termine della durata prevista.

In mancanza di disdetta nei tempi previsti il contratto è rinnovato automaticamente, alle medesime condizioni perviste dall'originario accordo.

In questa sezione potete trovare gli articoli sul contratto di locazione abitativo, sul regime contrattuale della locazione abitativa, sul canone di locazione e sul rinnovo e disdetta della locazione.

Cedolare secca
sugli affitti: cos’è e come funziona

Nel mondo dei contratti di locazione, si sente spesso parlare di cedolare secca. Ma che cos’è la cedolare secca sugli affitti e come si applica ai contratti di locazione? Scopriamo di più in questo articolo.

Molti contratti di locazione offrono la possibilità di applicare la cosiddetta “cedolare secca”, ovvero un’agevolazione fiscale di cui possono beneficiare il locatore, ovvero la persona che mette a disposizione l’immobile, e il conduttore. Scopriamo cos’è la cedolare secca sugli affitti di casa e come funziona.

Cos’è la cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca sugli affitti è un regime di tassazione facoltativo che è possibile scegliere se applicare alla locazione al momento di stipula del contratto tra locatore e conduttore. In particolare, si concretizza a seguito del pagamento di un’imposta che va a sostituire quella dell’IRPEF e quelle addizionali e di reddito.

Possono beneficiare della cedolare secca tutti coloro che possiedono redditi da locazione: i proprietari di un’abitazione oppure persone che godono di diritti reali di godimento su unità immobiliari. In particolare, l’agevolazione della cedolare secca si applica sui contratti di locazione ad uso abitativoper persone fisiche. Sono incluse anche le locazioni brevi, che hanno cioè una durata inferiore a 30 giorni. È possibile optare per la cedolare secca nel momento della stipula e registrazione del contratto di affitto, ma anche negli anni successivi per gli affitti pluriennali.

In caso di contratto d’affitto con cedolare secca, i vantaggi di cui l’inquilino e il locatore possono beneficiare sono numerosi. Nello specifico, infatti, la cedolare secca:

sostituisce il pagamento dell’imposta di bollo;

sostituisce il pagamento dell’imposta di registro del contratto di affitto;

ha una percentuale fissa che ignora la possibilità di fare cumulo con altri redditi.

Sempre in materia di cedolare secca sugli affitti, è importante sapere che questo regime non sostituisce l’imposta di registro necessaria per la cessione del contratto di locazione e che non permette di modificare il canone di affitto per l’intera durata del contratto di locazione.

Contratto di affitto con cedolare secca: come funziona

Una volta scelto il modello di contratto di locazione da compilare, sottoscrivere e registrare, è possibile decidere se applicare il regime fiscale della cedolare secca. Per registrare un contratto di affitto con cedolare secca è necessario che l’immobile non rientri nelle categorie catastali dall’A/1 all’A/11 (esclusa la A/10).

La scelta della cedolare secca deve essere esplicitata nel modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, in fase di stipula del contratto di locazione. Nel caso in cui il contratto di affitto fosse già attivo, allora la condizione da rispettare sarà la comunicazione tempestiva all’inquilino del cambio di regime tramite il modello 69. In caso di contratto con cedolare secca per affitti brevi, non essendo obbligatoria la registrazione, è possibile aderire al regime indicando l’opzione cedolare secca nel 730.

Il regime della cedolare secca sugli affitti mantiene la sua validità per l’intera durata della locazione e può essere revocata entro massimo 30 giorni dalla scadenza, sostenendo il pagamento dell’imposta di registro. Il limite di 30 giorni prima della scadenza del contratto vale anche in caso di proroga del contratto, con conseguente conferma della cedolare secca.

Per un contratto con cedolare secca, quanto si paga? L’imposta sostitutiva viene calcolata applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo. Nel caso di canone concordato, invece, la tassazione è pari al 10% nei Comuni con bassa disponibilità abitativa e nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Il pagamento dell’imposta può avvenire in una singola rata oppure in due rate. Quando si paga la cedolare secca? Nel caso si opti per la rata singola, prima del 30 novembre; se, invece, si opta per il pagamento dilazionato in due rate, prima del 30 giugno e prima del 30 novembre.

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Cosa comporta la cedolare secca per l’inquilino?

I vantaggi di un contratto di affitto con cedolare secca per l’inquilino sono il risparmio sulle spese delle imposte di bollo e di registro e l’invariabilità del prezzo del canone di locazione.

Perché non conviene la cedolare secca?

Il regime della cedolare secca risulta non conveniente nel caso in cui si verifichi un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e non si possiedano ulteriori redditi oltre a quelli derivanti dall’affitto di uno o più immobili.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

I vantaggi della cedolare secca riguardano l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo, delle spese di registrazione del contratto e l’immutabilità del prezzo del canone di affitto.

Quando si applica la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è applicabile sugli affitti di immobili ad uso abitativo per persone fisiche: proprietario e inquilino devono agire al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.